SCI ou SCPI, quel véhicule de pierre papier privilégier ?

Le carton des SCPI

Selon l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), les SCPI ont collecté 4,3 milliards d’euros rien que sur le premier semestre 2019 ! C’est 78% de plus qu’à la même période l’an dernier et 12% de plus que le record du premier semestre 2017, au cours duquel les SCPI avaient attiré 3,8 milliards d’euros.

Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face aux manques d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et d'entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.

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L'afflux de liquidités depuis 2015 sur ces véhicules de placement n’empêche pas les SCPI de continuer à offrir des rendements attractifs. Hors SCPI fiscales, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM*) moyen des SCPI a été de 4.35%** (net de frais de gestion) en 2018. La rémunération était de 4,43 %** en 2017 et de 4,64 %** en 2016. Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actifs n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.

Enfin, la grande force des SCPI est qu'il s'agit du seul véhicule de Pierre Papier qu'il est possible d'acquérir via un prêt immobilier, pour profiter de l'effet de levier du crédit et des taux historiquement bas.

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Est-ce intéressant d'acheter des SCPI dans l'assurance-vie ?

Les SCPI ont beaucoup d'atouts. Mais elles ont quand même deux inconvénients majeurs : la fiscalité et les frais.

Les revenus fonciers sont particulièrement imposés en France, au barème de l'IR ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17.2%.

A noter qu'au niveau de la fiscalité, il est possible de bénéficier d'une imposition plus douce en achetant des parts d'une SCPI qui investit en immobilier à l'étranger. Ce type de SCPI échappe aux prélèvements sociaux de 17.2%, et subissent un taux d'IR souvent plus faible que le taux en France.

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Les frais de gestion sont prélevés sur les rendements et les taux affichés par les SCPI sont nets de frais de gestion. Donc ils sont en quelque sorte "indolores" pour l'investisseur.
Par contre, si les rendements affichés sont également nets des commissions de souscription (un investisseur qui achète 100 € une SCPI qui verse ensuite 4% nets de frais de gestion et de prélèvements sociaux recevra bien 4 € de dividendes), ces frais ne sont pas indolores au moment de la revente des parts de SCPI...
Les frais de souscription sont généralement compris entre 8 et 12%. Concrètement, si vous achetez une part de SCPI 100 € et que vous voulez la revendre quelques mois plus tard, vous allez récupérer environ 90 € (sauf s'il y a eu une revalorisation de parts entre temps). Il faut donc quelques années de distributions (et idéalement quelques revalorisations de parts) pour que l'investissement soit vraiment rentable.

Payer des frais élevés sur un investissement immobilier, ce n'est pas si surprenant. Quand vous réalisez un investissement immobilier en direct, vous payez des frais de notaire (8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Pour un investissement global de 100 000 euros, par exemple, la valeur du bien n'est en fait que de 87 ou 88 000 euros.

Il n'empêche que l'investisseur a tout intérêt à chercher des solutions pour limiter les frais de souscription d'une SCPI, et également pour limiter la fiscalité. Justement, il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance-vie.

Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l'IR, TMI ou flat tax au choix, et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux quand le contrat a plus de 8 ans : abattement de 4 600 euros sur les gains (9 200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple).

Par ailleurs, les assureurs proposent souvent des rabais sur les commissions de souscriptions aux SCPI. Habituellement autour des 10 % pour un achat en direct, elles sont par exemple réduites autour des 7 % sur les contrats de MeilleurPlacement.

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Par contre, au sein du contrat d'assurance vie, les parts de SCPI sont des unités de compte. L'assureur va donc prélever des frais de gestion, qui se matérialisent sur le nombre de parts détenues et vont donc venir baisser le montant de l'investissement (hors revalorisation). Il faut donc choisir un contrat avec des frais de gestion faibles sur les unités de compte. Autre point de vigilance : certains assureurs conservent une partie des gains distribués par les SCPI, en général 15 %, soit le maximum autorisé par le code des assurances. Dans le cas d’une SCPI délivrant 4 % de revenus, ce sont ainsi 0,6 % que l’assureur prélève, ne laissant que 3,4 % pour l’épargnant… avant frais de gestion du contrat.

Il faut privilégier les contrats d'assurance-vie qui versent 100% du rendement des SCPI, comme le contrat Netlife de Spirica. Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage et 0,5% de frais de gestion. L'offre financière est très complète avec plus de 575 supports : dont 18 SCPI, 3 SC, 7 OPCI, 19 trackers, et plus de 400 OPCVM (fonds actions, obligations ou diversifiés).

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Pourquoi choisir une SCI plutôt qu'une SCPI dans l'assurance-vie ?

Avec la baisse des rendements des fonds en euros, les assurés qui souhaitent maintenir un niveau correct de rendement dans leur contrat n'ont d'autres choix que de s'intéresser aux unités de compte disponibles dans leur contrat d'assurance-vie.

Dans des contrats multisupports, les épargnants ont souvent à leur disposition des centaines d’OPCVM (actions, obligations, diversifiés) avec des espérances de rendement supérieures au fonds en euros (notamment pour les investissements en actions). Ils sont cependant bien plus risqués que les fonds en euros : aucune garantie en capital et la possibilité de voir le capital baisser fortement en cas de chute des marchés actions.

Quelles solutions reste-t-il alors aux particuliers pour obtenir des rendements sans prendre trop de risque ? Il y a bien sûr les SCPI (sociétés civiles de placements dans l’immobilier) : ces véhicules permettent de bénéficier des rendements attractifs d’un patrimoine immobilier physique, pour une solidité reconnue (le risque de baisse est faible, les parts de SCPI ont plutôt tendance à grimper chaque année). Mais les frais de souscription sur ce type de produits sont élevés (environ 10%). Les SCPI sont donc des produits de très long terme. Il faut plusieurs années de rendement et de hausse de prix pour rentabiliser l’investissement.

À court-moyen terme, il existe pourtant une autre solution qui va vous permettre d’obtenir une bonne rentabilité nette de frais sans prendre trop de risque : les SCI (sociétés civiles immobilière). Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs particuliers (notamment SCI familiale), la SCI peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. L’investissement peut prendre plusieurs formes : immobilier physique, mais aussi SCPI, sociétés foncières cotées ou encore fonds immobiliers.

Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de nombreux véhicules qui ne prennent « que » 2 % de frais d’entrée. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt bons ces dernières années : autour de 4 %**. Avec une telle performance annuelle, les frais d’entrée sont rentabilisés sur 6 mois. Sur un an, la performance est supérieure à de nombreux fonds en euros alors que sur 5 ans, elle n’a pas à rougir face à la performance de fonds actions.

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Tableau récapitulatif

Au final, par rapport aux SCI disponibles uniquement dans l'assurance-vie, les SCPI offrent plus de cadres d'investissement : en direct, à crédit, en France ou à l'étranger, ou dans l'assurance-vie. Il convient alors de choisir le cadre qui correspond le plus à votre situation : votre objectif, votre horizon de placement, votre taux marginal d'imposition, etc.

Le fait notamment que les SCPI peuvent être achetés à crédit est un atout très important pour ce placement, ce qui explique pourquoi elles rencontrent un tel succès par rapport aux autres véhicules de pierre papier.

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Par rapport aux SCPI, les SCI ont surtout l'avantage d'avoir des frais d'entrée beaucoup plus faibles. Ils correspondent donc à une solution peu coûteuse pour investir dans l'immobilier en assurance-vie. Alors qu'une SCPI sera véritablement rentable au bout de plusieurs années (5 ans minimum), un investissement en SCI peut s'envisager à court-moyen terme. Avec des frais d'entrée de 2%, si la SCI remplit son objectif de rentabilité de 4%** sur un an, la SCI surperforme le fonds en euros dès la première année.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.