Spécialiste des fonds immobiliers depuis 1987, la société de gestion Sofidy, qui gère notamment les SCPI de renom Immorente et Efimmo 1, a complété son offre en mai dernier avec le lancement de Sofidy Europe Invest. Grâce à un univers très large, tant géographique (UE, UK, Suisse) que sectoriel (bureaux, commerce, santé, etc.), la société souhaite offrir toutes les qualités d’un investissement immobilier en Europe, aux investisseurs qui cherchent à générer un revenu complémentaire immédiat et peu imposé, mais aussi à ceux qui veulent optimiser leur capacité d’épargne via un investissement à crédit.
L’Europe au sens large
Sofidy Europe Invest a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif, situé principalement dans les grandes métropoles de l’Espace Économique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse.
Allemagne, Pays-Bas, Italie, Bulgarie, Finlande, Irlande, Angleterre, etc… les possibilités sont donc très nombreuses et la société de gestion compte bien profiter de cette diversification : « En investissant dans différents pays, la SCPI vise à profiter du décalage des conjonctures économiques et immobilières existant entre ces pays afin de saisir les opportunités offrant un couple rendement risque plus intéressant à un moment donné »
Au 22 juillet 2021, la SCPI détenait deux actifs en Allemagne et un en Irlande.
La société de gestion compte également profiter des opportunités en investissant dans toutes les typologies de biens : des bureaux et murs de commerces à l’hôtellerie et loisirs en passant par les entrepôts et l’immobilier de santé.
Vous l’avez compris, Sofidy Europe Invest souhaite offrir la meilleure diversification possible. Plus précisément, la politique d’acquisition repose sur plusieurs critères clés d’investissement :
• La qualité de l’emplacement :
Acquisition au sein de marchés estimés suffisamment profonds en termes :
o de taille globale et de volume annuel moyen de transactions en investissement ou en prise à bail,
o de dynamisme économique, démographique, touristique et de qualité du réseau de transport,
o de maintien potentiel de la valorisation foncière dans le temps.
• La qualité de l’actif :
o qualité intrinsèque de l’actif,
o qualité du dossier technique,
o maintien potentiel de sa valeur résiduelle.
• La qualité des locataires :
o pérennité des flux de loyers,
o niveau du loyer de préférence inférieur ou égal à la valeur locative de marché,
o solidité financière du locataire.
Sofidy Europe Invest se fixe un objectif de rendement annuel versé entre 4.50% et 5%*, net de frais (de gestion et d’acquisition) et net d’imposition à l’étranger.
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Avantage fiscal
L’objectif défini par Sofidy est donc net d’imposition étranger. La rentabilité nette d’une SCPI étrangère est généralement plus forte que pour une SCPI 100% française car la fiscalité sur les dividendes sera plus douce. En premier lieu, l’investisseur ne paye pas de prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers provenant de l’étranger. 17,2% d’impôt économisé.
Au niveau de l'impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La plupart des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays où le bien est situé. Et généralement la pression fiscale y est beaucoup moins forte qu'en France.
En Allemagne, les revenus fonciers sont taxés à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition en plus des prélèvements sociaux... soit une taxation qui peut aller jusqu'à 62,2% !
Dans certains cas les revenus sont également à déclarer en France. La convention fiscale bilatérale prévoit alors un système pour éviter la double imposition. On trouve deux grands cas de figure :
• Dans certains pays comme l’Allemagne ou l'Espagne, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
• Mieux encore, dans d’autres pays comme les Pays-Bas, ou le Portugal, les revenus sont exonérés d’impôt en France. Ils rentrent toutefois en compte pour le calcul du taux effectif.
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Sofidy, acteur reconnu de l’épargne immobilière
Avec 6,7 milliards d’euros sous gestion, Sodfidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe.
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SC, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. La société gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux.
Immorente, la SCPI la plus connue de Sofidy, fait partie des 5 plus grosses SCPI du marché avec plus de 3 milliards d’euros de capitalisation. La SCPI Effimo 1 compte quant à elle plus d’1 milliards d’euros de capitalisation.
A noter que via ces deux SCPI, Sofidy est déjà présente dans plusieurs pays européens. Immorente détient en effet 22% de ses actifs à l’étranger, pour 16% pour Efimmo 1. Ce patrimoine représente quelque 977 millions d’euros gérés.
Filiale de Tikehau Capital, Sofidy pourra bénéficier de l’expertise de son actionnaire pour le sourcing des actifs européens. Le groupe est en effet présent localement dans sept pays européens (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Luxembourg, Grande-Bretagne, Italie et Espagne).
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Le levier du crédit dans les meilleures conditions
100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc, utiliser votre capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.
Les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancée. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Illustration : Un épargnant qui verse 150 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable) touchera 80 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 270 € d’intérêt la deuxième année.
Un investisseur qui emprunte 100 000 € sur un placement immobilier lui rapportant 4,75%* annuel touchera 4 750 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 395,8 € par mois, dès la première année. Comme il doit rembourser environ 460 €** de mensualités, son effort d’épargne ressort à 65 € par mois (+ entre 40 et 100 € d’impôt selon les cas).
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) permettent de réaliser très simplement un investissement à crédit sans aucune contrainte de gestion. La société de gestion s’occupe de tout. L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif (et donc de pouvoir rembourser chaque mois ses mensualités sans crainte).
S’agissant de la SCPI Sofidy Europe Invest, la société de gestion propose depuis la rentrée une solution de financement clé en mains. Via Sofidy Financement, nouvelle filiale de Sofidy,spécialisée dans les solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI, les investisseurs ont accès à une offre très avantageuse : possibilité de financement de 7 à 25 ans, en crédit amortissable, sans apport, sans domiciliation bancaire, et avec assurance facultative.
L'offre est accessible à partir d'un financement de 50 000 € de parts de Sofidy Europe Invest, soit un effort d'épargne mensuel de 30 €(avant impôt). Elle est accessible aux SCI (sociétés civiles immobilières), en crédit in fine ou en nue-propriété.
Contrairement à d’autres partenaires, il n’est pas nécessaire de détenir un patrimoine immobilier pour accéder à cette offre.
Enfin, les taux sont très compétitifs dans l’univers des SCPI : 1,80% sur 10 ans, 2,05% sur 15 ans, 2,25% sur 20 ans et 2,40% sur 25 ans !
Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents, les commerçants, les artisans. Pour les chefs d'entreprise, le natissement d'un contrat d'assurance-vie à hauteur de 50% du montant du crédit sera demandé.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
**Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,40 %. Rendement moyen des SCPI : 4,75 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
