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Les investissements boursiers ont été fortement impactés par la crise sanitaire. Personne ne peut prévoir si cela va continuer et jusqu’où cela peut baisser. Difficile également d’anticiper les effets sur l’immobilier, commercial et résidentiel. Où investir quand on souhaite rester à l’écart de la crise actuelle, avec une bonne marge de de sécurité et un rendement relativement attractif ? Voici trois idées.
Malgré la baisse des rendements ces dernières années, le fonds en euros reste le placement garanti le plus rentable aujourd’hui. Bien au-dessus du Livret A qui est passé de 0.75% à 0.50% depuis février dernier, les fonds euros ont réalisé en 2019 une performance annuelle moyenne de 1.4%* nets de frais de gestion en 2019, soit 1,16 % après prélèvements sociaux.
Autre point important : il ne s’agit que d’une moyenne. Les meilleurs fonds ont dépassé les 1.5%* voire 2%* en 2019. 2 voire 3 fois plus que le Livret A, avec une liquidité identique.
Contrairement à une idée reçue, les sommes versées dans l’assurance-vie ne sont pas bloquées : il est toujours possible d'effectuer un retrait (un rachat) sur son contrat d'assurance-vie, à tout moment, même si le contrat n’a même pas un an.
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Quid de la fiscalité sur l'assurance-vie ? Il y a plusieurs possibilités :
Si vous avez un fonds en euros moyen (1,4 %* nets de frais de gestion), le rendement net d'impôt ressort donc, au pire des cas, à 0.98 %. Mais dans beaucoup de cas, c'est plus. Par exemple si vous ne faites pas de retrait ou un retrait partiel, et/ou si vous avez un fonds performant. Si vous avez un fonds en euros de bonne qualité (au-dessus de 1.75 %* nets de frais de gestion en 2019), le rendement net d'impôt (dans le cas où vous faites un retrait total) ressort donc à plus de 1,2 %.
A savoir : sur le contrat d’assurance-vie M Retraite Vie, vous avez accès sans frais d’entrée à deux fonds en euros qui ont surperformé la moyenne du marché en 2019 : Suravenir Opportunités (2.40%* en 2019) et Suravenir Rendement (1.60%* en 2019).
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Le GFI (groupement foncier d'Investissement) est une société civile à vocation forestière. Son activité est donc rattachée à un ou plusieurs massifs forestiers. Il permet à des investisseurs particuliers d'acheter des parts de parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c'est à dire l'entretenir, découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.
Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France.
Il s'agit surtout d'un actif tangible, réel, peu risqué et décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers. Il s'agit donc d'un actif « refuge ». En 2008, le prix de l’hectare de forêt n’a pas été impacté par la crise financière.
La gestion de la forêt par des professionnels est un confort supplémentaire pour le souscripteur d'un Groupement Forestier. Les groupements forestiers gérés par France Valley achètent auprès d'institutionnels et de particuliers des forêts françaises tout en prêtant attention à leur qualité (nature et densité des peuplements, qualité des sols, exploitabilité…). Par exemple, les gérants excluent le pourtour méditerranéen, exposé aux incendies et dont les situations ne sont pas intéressantes pour une sylviculture de qualité. Le groupement privilégie les forêts en Auvergne-Rhône-Alpes, et en Bourgogne-Franche-Comté. Ces deux régions représentent en effet près de 2/3 des forêts détenues par le Groupement.
L'investissement est accessible à partir de 5 000 €, sans aucun frais d'entrée.
La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, et se situe généralement autour de 2%**, soit un rendement net de l'ordre de 1%** après frais de gestion du GFI.
La valeur des parts dépend de la valeur des forêts qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés. Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de la demande. Si on croit le dernier rapport annuel sur le marché des forêts, publié par la Société forestière et des Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), le prix moyen de l'hectare de forêt a progressé de 3.5%** en 2018, ce qui porte sa hausse à 100%** en 20 ans. Une hausse notamment poussée par la forte demande : les ventes ont atteint l'année dernière un niveau record, à 1,6 milliard d'€.
* Source : SAFER - juin 2019
Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré plusieurs avantages fiscaux. Et notamment un avantage successoral : au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux, sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier.
Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie.
Ainsi, dans une optique de succession, il est recommandé d’investir dans des parts de Groupement Fonciers déjà bien constitué.
Pour profiter au maximum des réductions de droit de succession, l'investisseur s'intéressera donc au GFI France Valley Patrimoine. Créé en juin 2017, ce GFI a obtenu en fin d'année 2019 le Visa de l'AMF. Il s'agit du 1er GFI de la place mais également le plus important, avec 100 M€ de capitalisation et une très forte diversification avec un portefeuille de 32 forêts pour 5 400 hectares. Dépêchez vous d'y souscrire : Ce GFI va clôturer première quinzaine de juin.
>> Je demande une information détaillée sur le GFI France Valley Patrimoine visé par l'AMF.
Outre l'avantage succesoral, les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % de leur investissement dans la limite d'un investissement de 50 000 € pour une personne seule (soit 9 000 € de réduction IR) et de 100 000 € pour un couple (soit 18 000 € de réduction IR), en contrepartie d'une durée de blocage jusqu'au 31 décembre de la 8ème année suivant celle de la souscription. Cette réduction IR est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, mais l'excès de réduction IR non utilisée est reportable sur les 4 années suivantes.
A noter également que les GFI sont exonérés d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts du Groupement Forestier.
Pour réduire l'IR à payer l'an prochain, les investisseurs doivent acheter des parts de GFI avant le 31 décembre 2020.
>> Je demande une information détaillée sur le GFI France Valley Patrimoine visé par l'AMF.
Selon l'INSEE, en 2060, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans. À ce moment, on comptera deux fois plus de retraités qu'aujourd'hui. 10 millions de plus qu'en 2017. L'effet du baby boom et de l'allongement de la durée de vie des Français.
Et parmi ces retraités, de nombreux auront besoin de compléments de revenus. 70 % des retraités perçoivent moins de 1 200 euros par mois. Ces revenus sont largement insuffisants pour combler les dépenses à la retraite. Heureusement, beaucoup de retraités ont anticipé et ont épargné dans l'optique de se créer un complément de retraite. Mais pour ceux qui n'ont pas pu le faire, ou qui l'ont fait de manière insuffisante, le viager présente une situation très intéressante, voire vitale, pour se dégager un complément de revenus. La plupart des retraites sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires mais disposent de peu de liquidités. Le viager permet à une personne de vendre la nue-propriété de sa résidence principale. Une vente qui lui permettra de recevoir des revenus sans perdre l'usage de sa résidence principale.
Un acheteur en viager va acquérir un bien avec une forte décote (30 à 60 % du prix d'achat). Au moment du décès de l'usufruitier, il récupère le bien en pleine propriété. Donc son capital est multiplié par 2 environ (on achète à 50 % du prix et on récupère 100% au décès de l'usufruitier). Sur une période de 15 à 20 ans, cela donne une performance annuelle comprise entre 3,5 %*** et 4,7 %***. Avec un risque très faible puisque le remembrement est automatique au décès. Le seul risque de perte est la baisse des prix immobiliers.
Par rapport à un autre investissement immobilier, l'achat en viager propose de nombreux atouts : pas de gestion locative, pas de risque d'impayés ou de vacances locatives, et une certaine solidité dans la performance puisque le remembrement est mécanique : il se revalorise automatiquement avec le temps qui passe.
Lancée en 2017 par la société Turgot AM, la SCI Viagénérations est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unité de compte au sein des contrats d’assurance-vie. Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou un usufruit viager laissé au vendeur.
Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :
À noter enfin que cette SCI est disponible via un contrat d'assurance-vie. Vous bénéficiez donc des avantages fiscaux et successoraux de cette enveloppe fiscale. Vous bénéficiez aussi des frais les plus faibles. Sur les SCPI, les commissions de souscriptions s'élèvent à 8%, 9% voire plus de 10%. Avec la SCI Viagenerations, les frais ne sont "que" de 2%. Les frais sont déjà amortis au bout de 6 mois...
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En 2019, la SCI a réalisé une performance remarquée, de 6,73%***, après un très bon 6.42%*** en 2018, nette de frais de gestion (hors frais de gestion du contrat d'assurance vie et hors fiscalité).
>>Je demande une information détaillée sur la SCI Viagénérations
Alain Pitous, directeur général de Talence Gestion et Alice Lhabouz, présidente de Trecento AM ont donné leurs tuyaux d'investissement dans l'émission C’est votre argent, du vendredi 27 novembre 2015, présenté par Marc Fiorentino, sur BFM Business.
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