L'immobilier est l'investissement préféré des Français : résidence principale, d'abord, puis investissement locatif et/ou résidence secondaire. Mais si la majorité des Français se sont lancés dans une acquisition immobilière, c'est surtout parce qu'on peut la faire à crédit. Pour quelques centaines d'euros par mois, on peut se lancer dans une acquisition de plusieurs centaines de milliers d'euros. Avec les conditions de taux actuelles, le crédit permet de donner un vrai levier à un patrimoine locatif. À condition de faire les bons choix.
Erreur n°1 : partir sur une durée trop courte
Lorsqu'ils recherchent un crédit immobilier pour financer une acquisition, la majorité des emprunteurs vont rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'ils pourront payer les mensualités chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. Dans la réalité des faits, c'est souvent un mauvais calcul.
Pour maximiser le levier du crédit, l’investisseur aura tout intérêt à ce que les revenus qu’ils tirent de l’investissement remboursent une grande partie des mensualités. Or, plus la durée est courte, plus les mensualités sont élevées, plus l’effort d’épargne que doit réaliser l’investisseur est important (les revenus restent en revanche fixes, ils ne dépendent pas de la durée d’emprunt).
Dès lors, c’est un bon calcul pour l’investisseur de partir sur la durée d’emprunt la plus élevée possible, quitte à rembourser le crédit par anticipation s’il n’en veut plus au bout de 10 ou 15 ans. Les frais de remboursement anticipé ? Ils sont largement remboursés par le levier du crédit plus important avec une durée plus longue.
Exemples :
Monsieur et Madame Rounier veulent se lancer dans une opération immobilière à crédit de 60 000 euros. Ils partent sur un crédit sur 15 ans. Leur conseiller leur recommande d'investir en SCPI (Hypothèse de rendement 4.80%*) :
Montant emprunté : 60 000 €
Intérêts : 2,20%**
Mensualités : 391,66 euros
Loyers bruts : 240 euros* par mois (4,80%*)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 151,66 euros
Capital net au bout de 15 ans : 58518 euros (revalorisation 0,5%* par an et frais de revente de 9.5%).
Si Monsieur et Madame Rounier étaient partis sur une durée de 25 ans, ils auraient pu obtenir un montant emprunté plus élevé (300 000 euros), pour le même effort d'épargne.
Montant emprunté : 300 000 euros
Intérêts : 2,55%**
Mensualités : 1353,42 euros
Loyers bruts : 1200 euros* par mois (4,80%*)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 153,42 euros
Capital au bout de 15 ans : 323 305 euros (revalorisation 0,5%* par an)
Capital restant dû au bout de 15 ans : 143 223 euros
Capital net au bout de 15 ans : 149 368 euros (frais de remboursement anticipés et frais de revente de 9.5%).
Au final, en empruntant sur une durée plus longue, le couple peut emprunter beaucoup plus, pour un même effort d' épargne, car les loyers perçus sont plus élevés. Au bout du compte, il bénéficie d'un meilleur effet de levier et donc d'un TRI bien supérieur.
>> Je reçois une information détaillée sur les SCPI à crédit
Erreur n°2 : verser trop d'apport
Pour financer une acquisition immobilière, l’investisseur utilisera deux sources : son apport personnel, et le crédit réalisé auprès d’une banque.
Sur la partie apport, la rentabilité de l’investissement se mesurera au rendement du placement. En moyenne, les investisseurs immobiliers peuvent espérer autour de 4%* de rendement annuel brute, plus 1%* environ de hausse de la valeur de leur investissement, par an.
Sur la partie crédit, la rentabilité se mesure surtout par l’effet de levier du crédit : grâce au crédit, avec quelques dizaines ou centaines d'euros par mois, vous pouvez obtenir, dès la première année un capital placé d’environ 100 000 €. Immédiatement. Et les revenus de ces 100 000 € vont permettre instantanément de couvrir le coût de ce crédit (intérêts) mais vont également rembourser partiellement les mensualités. Vous placez 100 par mois mais c'est en réalité 200 qui est affecté à votre investissement. La rentabilité est donc nettement supérieure.
Exemple :
Dans l'exemple précédent, le couple bénéficiait ainsi sur 25 ans d'un TRI brut de 19,31% annuel pour un placement leur offrant 4,80% de rendement 0,5% de revalorisation par an. Il n'y a pas d'erreur. Le surplus de rentabilité vient tout simplement du crédit.
Si le couple avait décidé d'apporter 20 000 €. Il aurait pu obtenir un montant emprunté plus élevé (460 000 euros), pour le même effort d'épargne.
Montant emprunté : 460 000 euros
Apport : 20 000 €
Intérêts : 2,55%**
Mensualités : 2075 euros
Loyers bruts : 1920 euros* par mois (4,80%*)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 155,29 euros
Capital au bout de 15 ans : 517 288 euros (revalorisation 0,5%* par an)
Capital restant dû au bout de 15 ans : 219 608 euros
Capital net au bout de 15 ans : 248 537 euros (frais de remboursement anticipés et frais de revente de 9.5%).
TRI brut de l'opération : 14,45%
Dès lors, pour maximiser la rentabilité de son investissement à crédit, l’emprunteur aura tout intérêt à minimiser le capital qu’il va apporter à son investissement. Plus facile à dire qu’à faire ? De nombreuses banques exigent en effet un apport minimum pour réaliser un emprunt. Plus l’apport est élevé, plus les conditions sont souples et plus le taux est faible (mais on va voir au point suivant que le taux ne fait pas tout..).
Sur les SCPI, les banques sont généralement moins exigeantes sur l’apport. Cela s’explique par la meilleure liquidité de ce placement. La banque sait qu’en cas de problème de remboursement, elle pourra demander la vente des parts de SCPI pour se rembourser sur cette cession.
Meilleurtaux Placement propose aux investisseurs différentes offres d'acquisition de parts de SCPI à crédit avec des conditions très attractives :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 7 ans à 25 ans.
• Large choix de SCPI : notamment des SCPI étrangères.
• Des frais de dossier réduits voire nuls dans certaines conditions.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 30 euros*** (hors fiscalité hors assurance).
>> Je reçois une information détaillée sur les offres de SCPI à crédit de meilleurtaux Placement
Erreur n°3 : Se focaliser sur le taux en oubliant les autres coûts
Avant de réaliser un investissement immobilier, beaucoup d'acheteurs scrutent pendant des mois voire des années le marché des taux pour trouver le meilleur point d'entrée et donc le taux le plus bas. Ils s'engagent ensuite dans une négociation interminable avec leur établissement financier pour gagner quelques points de taux. Cette course au taux le plus bas en vaut-elle vraiment la peine ?
Lorsque les taux d'emprunt montent, le coût de l'emprunt immobilier augmente dans les mêmes proportions ? Cela parait logique, mais ce n’est pas tout à fait exact pour un investissement immobilier locatif, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Plus ils sont élevés, moins on paye d’impôt.
Exemple :
Un investisseur veut acheter 100 000 € de parts de la SCPI étrangères Sofidy Europe Invest à crédit sur 25 ans
En se basant sur :
- Des frais de dossier de 1100 € et des frais de garantie de 350 €
- Un taux d'emprunt de 2.40 %** sur 50 ans
- Un rendement de la SCPI de 4.80 %*
- Un taux moyen d'imposition de l'investisseur de 10% et une tranche marginale de 30% (pour calculer l'impact de la fiscalité).
Les mensualités de remboursement seraient de 450 € pour un revenu foncier moyen net de 343 € bruts par mois. Soit un effort d'épargne hors fiscalité de 107 €.
Si on prend maintenant un taux d'emprunt de 2.20 %**.
Les mensualités de remboursement seraient de 440 € pour un revenu foncier moyen net de 340 € bruts par mois. Soit un effort d'épargne hors fiscalité de 100 €.
Soit seulement 7 euros de moins pour 20 points de baisse de taux...
Au final, une baisse de quelques points du taux n’entraîne pas un écart significatif dans le coût du crédit. Et le particulier a surtout intérêt à regarder et négocier d'autres conditions tarifaires de son crédit :
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie
- L’assurance
- Les pénalités de remboursement anticipées
- Les contreparties demandées
- La qualité du support d’investissement proposé.
La société de gestion Sofidy propose une solution de financement clé en main. Via Sofidy Financement, nouvelle filiale de Sofidy, spécialisée dans les solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI, les investisseurs ont accès à une offre très avantageuse :
• Durée d'emprunt large de 7 ans à 25 ans !
• Des SCPI de qualité:dont la SCPI étrangère Sofidy Europe Invest.
• Assurance facultative.
• Taux compétitif : 1,80% sur 10 ans, 2,05% sur 15 ans, 2,25% sur 20 ans et 2,40% sur 25 ans !
• Frais de dossier (financés par le crédit) : entre 1300 € et 2100 €, +1300 € si SCPI extérieures.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Montant minimum de financement 50 000€ (soit un effort d’épargne de 30 € avant impôt), maximum 300 000€.
• Sans apport .
Je souhaite découvrir l'offre de meilleurtaux Placement pour acheter à crédit des parts de SCPI étrangères
Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** Information non contractuelle. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
***Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 5 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit.
