L'immobilier est entré en zone de turbulences.
Les SCPI, sur lesquelles de nombreux particuliers ont investi pour accéder aux rendements attractifs de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, etc.), sont sous pression.
Après un premier choc pendant le Covid, les voilà confrontées à la hausse des taux.
Certaines SCPI ont été obligées de procéder à une baisse importante de la valeur de leur parts.
Il est temps de faire le point.

Par Gauthier MAES
Directeur de la communication
Meilleurtaux Placement

UN PLACEMENT ATTRACTIF

35,5 milliards d’€ collectés sur 5 ans.
10 milliards rien que l’an dernier.
Des records de collecte.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) font partie, depuis plusieurs années, des placements préférés des épargnants français.
Les raisons sont multiples : ce placement permet d’investir sur un panier de biens immobiliers, très diversifié donc, mais avec un ticket d’entrée de quelques centaines d’euros seulement.
Et l’investisseur n’a rien à faire : la gestion est totalement déléguée.
Avec des rendements, NETS DE FRAIS, très attractifs : entre 4 et 5% par an, à comparer avec des rendements « en direct » dans les grandes villes plutôt entre 1 et 3% nets de charges.
Pas loin du placement miracle…

LE CHOC

Mais tout s’est déréglé en 2023.
Avec la hausse des taux et le durcissement du crédit, l’immobilier est sous pression, entraînant les SCPI dans son sillage.
La collecte diminue (-23% au S1 2023 versus S1 2022), et les demandes de rachats augmentent.
Pour assurer la liquidité, certaines SCPI n’ont d’autres choix que de vendre des biens, avec des décotes, ce qui accentue la baisse de leurs actifs.
Résultats : une quinzaine de SCPI ont annoncé des baisses du prix de leurs parts comprises entre 7% et 17%.
Et certaines ont dû bloquer les demandes de rachats pour au moins quelques mois.

LA PRIME DE RISQUE

Ces baisses viennent nous rappeler le concept de « prime de risque ».
On l’a martelé plusieurs fois dans cette newsletter : si vous ne voulez prendre aucun risque, il faut investir en livret A ou en fonds en euros, et accepter d’avoir un placement peu rentable, qui rapportait à peine 1% il y a encore quelques mois.
Et l’immobilier n’a jamais été un placement sans risque.
Un placement qui rapporte plus de 4% lorsque les taux sont à moins de 1% est forcément un placement risqué.
Lorsque le taux sans risque passe de 1 à 3%, il est normal que les placements de rendement, comme les obligations mais aussi l’immobilier, subissent un ajustement de leur valeur, voire une correction.
Des règles simples mais qu’on avait fini par oublier.

RENDEMENT ET HORIZON DE TEMPS

Tout n’est pas noir au royaume des SCPI.
Plusieurs sociétés de gestion, celles qui collectent et peuvent investir pour profiter des opportunités, ont annoncé qu’elles ne baisseraient pas le prix de leurs parts.
Parmi lesquelles Sofidy, Voisin, ou encore Paref, qu'on retrouve en haut de notre palmarès publié en début d’année.
Par ailleurs, les rendements semblent se maintenir aux niveaux d’avant-crise. Ils pourraient même grimper avec l’inflation. Ils devraient même grimper par effet de base, pour celles qui ont diminué leurs prix.
Si vous êtes sur un horizon long terme, au moins 8 ans (et plutôt 10 ou 15 ans), vous allez donc continuer à bénéficier de rendements attractifs, tout en espérant au bout de 10 ans une éventuelle hausse du prix de la part.

ALORS, ON FAIT QUOI ?

On ne panique pas et on prend du recul.
Comme d’habitude, tout est lié à votre profil de risque et à votre horizon de temps.
Si vous avez un profil très prudent, que vous ne pouvez pas vous permettre de perdre votre capital, il faut éviter aujourd’hui, mais aussi hier et demain, l’investissement immobilier et la pierre papier. Placez sur le livret A et les fonds euros, en espérant que les taux restent à leurs niveaux actuels.

POUR LES AUTRES…

…ceux qui acceptent le risque de baisse, et surtout qui ont un horizon long terme, l’immobilier reste bien entendu un placement adapté, pour les rendements mais aussi pour la diversification.
Bien sûr, dans le contexte actuel, il est normal d’attendre avant de se lancer dans un gros projet immobilier.
En attendant, privilégiez donc les véhicules liquides et très diversifiés (commerce, hôtellerie, santé, bureaux et notamment en région, etc.), à moindres frais, et avec une part de cash importante pour profiter des opportunités.
Nous avons le véhicule pour vous…

LE POINT SUR NOTRE SC MEILLEURIMMO

MeilleurImmo, c’est notre SC sans frais d’entrée.
SC pour « société civile », un véhicule disponible dans l’assurance-vie, ultra liquide (l’assureur garantit la liquidité) et ultra diversifié (investi en immobilier physique, immobilier coté, SCPI, etc.).
Avec une cotation hebdomadaire qui reflète donc bien la valeur de son patrimoine en temps réel.
Et le patrimoine de MeilleurImmo résiste bien depuis le début de l’année : +0,14%.
Il faut dire que la SC détient plus de 25% de liquidités, soit environ 15 millions d’euros, et souhaite saisir les opportunités, mais en faisant preuve de sélectivité, dans un marché tendu.
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À PART ÇA ?

QUOI DE NEUF ?

LE CALCUL DU JOUR

Le budget 2024.
Comme le titre Les Échos, « le gouvernement met sur pause les baisses d’impôt ».
Le quotidien rappelle que « c’est un jeu à somme nulle » et que toute dépense doit être compensée par une rentrée d’argent.
0 croissance + 0 réforme structurelle = 0 baisse d’impôt.
La politique du zéro…

LA START-UP FRANÇAISE DANS LE VENT

On vous parlait hier des différents projets d’AI
On en a oublié un, et pas des moindres : Mistral AI.
La société a levé plus de 100 millions d’euros il y a moins de 6 mois.
Et elle vient de lancer son tout premier modèle de langage, baptisé Mistral 7B, qui s’adresse uniquement aux développeurs qui pourront l’utiliser, l’améliorer et le commercialiser à leur guise.
Mistral AI est une start-up fondée par trois Français, qui veulent proposer une alternative européenne aux offres des GAFAM.
On lui souhaite d’avoir le vent en poupe (pas mal non ? J’ai essayé d’être plus original que le « mistral gagnant » que toute la presse a déjà fait…)

GRAND NETTOYAGE DANS LES PORTEFEUILLES BOURSIERS

Depuis quelques jours, notre équipe d’experts boursiers adapte ses différents portefeuilles pour mieux les coller aux anticipations de Marc de grand ralentissement :
- Vente des titres les plus exposés à un ralentissement économique
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C’est donc l’heure du grand nettoyage de rentrée. Vous aussi, adaptez vos portefeuilles aux anticipations de grand ralentissement. Pour vous accompagner, nous vous proposons une promotion pour découvrir les services de notre abonnement (portefeuille type PEA et international, analyse de votre portefeuille, réponse aux questions d’argent, etc.) : 1 mois de test gratuit, puis 119 euros pour un an au lieu de 159 euros.
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DU CÔTÉ DES MARCHÉS

Par Dorian Abadie, Analyste Bourse, Meilleurtaux Placement

DU CÔTÉ DE TTSO

Par Time To Sign Off, l’excellente newsletter du soir qui résume le must de l’actu du jour
" World Wide War
Pour la 1ère fois, la Commission européenne publie un état des lieux de la désinformation sur les réseaux sociaux. Ce qu'on en retient : avec un "narratif russe très dominant" parmi les contenus retirés, l'UE dénonce une Russie engagée dans une "manipulation massive de plusieurs millions d'euros" pour "polluer notre espace d'information avec des mensonges" et montrer que "la démocratie n'est pas meilleure que l'autocratie". Une "guerre des idées" destinée autant à "l'intérieur de la Russie" qu'au "reste du monde".
Principale porte d’entrée de la désinformation en Europe : Twitter/X qui recense aujourd'hui "le plus grand ratio de messages de mésinformation/désinformation". Le Musk have de la fake news."
N'hésitez pas à vous abonner à la newsletter du soir de TTSO. C'est très simple et c'est ici

ON S’EN FOUT ?

Les médias parlent peu du shutdown aux États-Unis cette série vue et revue n’intéresse plus personne… ; La France va devoir emprunter 285 milliards d’euros en 2024, du jamais-vu ; En Chine, le patron du géant immobilier Evergrande a été placé en résidence surveillée, avant de disparaître ? ; Selon un sondage IFOP, seuls 13% des épargnants ont déjà investi dans un fonds ISR, si vous voulez des idées de fonds ISR cliquez ici ; Elisabeth Borne devrait utiliser son 12ème 49.3 pour entériner la loi de programmation des finances publiques ; Au Burkina Faso, le gouvernement de transition a annoncé avoir déjoué une tentative de coup d’État ; Un juge new-yorkais déclare Trump responsable de «fraudes» financières «répétées» ; Arnaud Montebourg (vous vous rappelez ?) lance Alfeor, un équipementier du nucléaire français ; Dans les cinémas, les trains et jusque dans les métros, les punaises de lit ont envahi Paris ; Le titre du jour dans Le Monde : "les demandes en mariage en public en plein essor" : "Je me suis sentie obligée de lui dire oui, alors que j’aurais voulu dire non", un bon plan donc…

VOILÀ C'EST TOUT
BONNE JOURNÉE

MAY THE FORCE BE WITH YOU