Avec des taux aussi bas, les particuliers sont de plus en plus tentés par l'acquisition un bien immobilier, pour leur résidence principale, mais également pour un investissement immobilier locatif. Mais l'investisseur qui achète aujourd'hui prend le risque de voir les biens continuer à se déprécier dans les prochaines années.
La fiscalité du « nu » : régime des revenus fonciers:
Les loyers provenant de locaux d'habitation loués nus sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le contribuable a ensuite le choix entre deux modes d'imposition :
- Imposition sous déduction des charges réelles (régime réel) ;
- Imposition sous déduction d'un abattement forfaitaire (régime du micro foncier).
Le régime forfaitaire est accessible pour les contribuables dont le revenu brut foncier est inférieur ou égal à 15 000 euros. Ils sont alors soumis de plein droit à un régime d'imposition simplifié dit « micro foncier ». Ce régime applique au revenu déclaré un abattement de 30 % censé représenter l'ensemble des charges de la propriété (aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut). Pratiquement, les contribuables portent directement le montant de leur revenu brut sur leur déclaration d'ensemble des revenus 2042. Ce régime ne peut toutefois pas s'appliquer lorsque le contribuable ou l'un des membres de son foyer fiscal est propriétaire de certains types de biens (Périssol, Robien, monuments historiques donnés en location ….).
En revanche, le micro foncier est applicable aux contribuables bénéficiant du dispositif immobilier défiscalisant Scellier, mais dans ces cas là, l'option est globale et s'applique donc pour tous les logements. Rappelons que le « Scellier » sera définitivement enterré le 31 décembre 2012.
Les contribuables placés de plein droit sous le micro foncier peuvent cependant opter pour le régime réel d'imposition. L'option résulte de la simple souscription de la déclaration n° 2044. Quant à la renonciation à l'option, elle résulte de l'absence de dépôt de déclaration n° 2044 et du report direct du montant des revenus bruts fonciers sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042. Une fois exercée, l'option est globale et s'applique obligatoirement pour une période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable.
Dans le cadre du régime réel, les contribuables peuvent déduire de leurs revenus l'ensemble des charges afférentes aux logements. Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est alors égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittés. Seules sont prises en compte les charges exposées pour l'acquisition et la conservation du bien. Les charges d'amélioration ne sont pas déductibles. Ce calcul peut alors faire ressortir un résultat négatif (dans le cas ou les charges sont supérieures aux recettes). C'est ce qu'on appelle le déficit foncier.
Ainsi, les déficits fonciers résultant de dépenses, déductibles des revenus fonciers, autres que les intérêts d'emprunts (sur le prêt ayant financé le bien) s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
De plus, lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limite de 10 700 €), l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes. L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le contribuable maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée. Lorsque cette condition n'est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables encas de non-imputation du déficit sur le revenu global (le contribuable se trouve ainsi replacé, pour les années en cause, dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'application du dispositif d'imputation sur le revenu global).
En revanche, aucune remise en cause n'est effectuée dans les cas suivants : décès, invalidité ou perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif du déficit.
