Fin décembre 2013, les syndics avaient préparé les esprits : les charges de copropriété vont augmenter de 3 à 5% en 2014, suite
au relèvement des taux de TVA. Ce gonflement de la facture peut paraître injustifié si les services ne sont pas à la hauteur des attentes des copropriétaires. Chaque copropriété est en effet gérée par un syndic, professionnel ou non. Désigné par les copropriétaires, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, de faire respecter le règlement de copropriété, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, et de représenter le syndicat. Mais nul n’est à l’abri d’une mauvaise gestion de son syndic. Alors au lieu de laisser les choses s’envenimer, le droit permet aux copropriétaires lésés de révoquer son syndic. Si la loi le permet, cet acte toutefois bien encadré…
Qui peut révoquer le syndic et comment ?
Désigné à durée déterminée ou non, le syndic est révocable à tout moment, mais par l’assemblée générale des copropriétaires seule. En effet, « il résulte des articles 18 et 25 que le syndic nommé par l’assemblée ne peut être révoqué que par elle », est-il indiqué dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 20 juin 1978. Dès lors, la décision prise par quelques copropriétaires ne suffit pas. Ainsi, il a été refusé une révocation par le juge saisi uniquement par l’un d'entre eux. En effet, le syndic est le mandataire du syndicat, et non des copropriétaires.
Par ailleurs, cette révocation ne peut intervenir qu'au cours d'une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent, soit attendre l'assemblée annuelle, soit demander à ce que soit tenue une assemblée spéciale. Demander à son syndic de convoquer une assemblée générale afin de mettre à l'ordre du jour sa révocation risque de s'avérer sans effet. Logique…
Les protagonistes ainsi présentés, il faut désormais se pencher sur la forme de cette future séparation.
Comment formuler la révocation ?
La révocation doit être effectuée pour motif grave et légitime, selon la Commission relative à la copropriété. Mieux vaut avoir en main les preuves des griefs reprochés car les demandeurs devront justifier cette démarche en assemblée. Les motifs légitimes de révocation d'un syndic reconnus comme tels sont les suivants :
• le fait de ne pas exécuter les décisions prises en assemblée générale ;
• le fait de ne pas avoir fait le nécessaire pour recouvrer les impayés, ayant ainsi porté gravement atteinte à la copropriété ;
• les fautes de gestion.
La révocation requiert un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le quorum nécessaire n’a pas été atteint, une seconde assemblée peut statuer à la majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés.
Les droits du syndic
Mais une fois le syndic démis de ses fonctions, il n’est pas privé pour autant de recours. Si le syndic estime que cette révocation a été abusive, et qu’elle a été démontrée, le préjudice subi ouvre droit à des dommages et intérêts. En plus de ces réparations, le syndic peut prétendre au règlement de ses honoraires jusqu’à la fin initialement prévue de son contrat. Par exemple, le syndicat peut se retourner contre les copropriétaires s’il a été révoqué sans pouvoir présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier 1990).
Et après…
Une fois avoir mis fin à la mission du syndic, celui-ci cesse toute fonction d’administrateur au sein de la copropriété. Il est remplacé immédiatement par son successeur, si bien sûr remplaçant il y a. La nomination de ce dernier se fera à la même majorité que celle qui a permis de mettre fin à l’ancien mandat du précédent syndic.
