Vous souhaitez financer votre bien immobilier avec le produit de la vente d'un précédent achat… Dans le meilleur des mondes, cette opération est réalisable. Mais dans la pratique, il en est tout autre. Il est en difficile de faire coïncider la date de la vente avec celle de l'achat. Cela se révèle même être mission impossible. La revente peut durer plus longtemps que prévu mais à côté vous lorgnez un autre bien…qui peut vous passer sous le nez si vous ne vous manifestez pas rapidement. Alors pour vous éviter cette déconvenue les banques et établissements de crédit ont donc mis au point des montages financiers tels que le prêt-relais pour l'achat d'un nouveau logement avant d'avoir revendu l'ancien. Ce crédit généralement garanti par la valeur du logement à vendre.
Prêt-relais mode d'emploi
L'établissement financier prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt-relais, c'est-à-dire d'un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts. Dans le cadre de ce montage financier, le capital n'est pas amorti. Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.
Selon les établissements et les diverses formules de prêt proposées, le montant de cette avance s'établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Le prêteur pourra avoir recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur et couvrir son prêt en cas de risque. Il n'existe pas un prêt-relais. Au contraire, ce contrat peut être personnalisable et prendre en compte par exemple des frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais supplémentaires, etc. A noter que ce sont des prêts de courte durée : de un à deux ans maximum.
2 formules au choix
Il existe deux grandes formules dans le prêt-relais :
Le prêt-relais peut accompagné d'un prêt amortissable classique. Dans ces cas là, vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien vendu. Le prêteur vous avance une certaine quotité (en moyenne entre 50 et 70 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, et selon un taux fixe
• les intérêts du prêt relais,
• plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l'amortissement du capital)
Il existe aussi le prêt relais dit sec. Si le produit attendu de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une « avance » sans prêt à long terme associé.
Et si le bien n'est pas vendu au bout des deux ans…
Le crédit est reconduit dans le cas où l'emprunteur souhaite continuer à rechercher un acquéreur. Mais le risque est plus élevé puisque le client n'a pas réussi à vendre son bien dans le temps imparti. Entre temps, le bien a probablement perdu de sa valeur alors l'établissement financier serait amené à ne reconduire qu'une partie du prêt. La part restante devra être financée soit par un apport ou bien par un nouveau crédit…
Une autre solution qui peut s'offrir à l'emprunteur : la transformation du crédit-relais en crédit amortissable. C'est le cas quand l'emprunteur ne recherche plus d'acquéreur pour sa maison en vente et souhaite à la place, le mettre en location. Alors, un crédit immobilier classique sera mis en oeuvre, pour rembourser le prêt relais. Le montant des loyers est alors censé couvrir ces échéances.
Une alternative existe
Certains établissements financiers proposent une alternative au crédit-relais sous la forme d'une solution d'achat/revente, qui permet d'avoir un crédit unique pour financer l'intégralité de la nouvelle acquisition. L'emprunteur n'aura plus besoin d'attendre de revendre le bien pour acquérir un nouveau. Dans ce dispositif, il pourra acquérir de suite le bien tant convoité et dispose ensuite d'un délai pouvant aller jusqu'à 2 ans pour revendre son ancien bien immobilier. Autre avantage à ce montage, l'emprunteur peut demander la reprise du prêt immobilier en cours souscrit pour son ancien logement. Dans ce cas là, il n'aura plus qu'un seul crédit à rembourser et non deux !
