Même si elles sont investies sur un actif tangible (l’immobilier) et qu’elles mutualisent les risques avec des centaines de locataires, les SCPI ne sont pas totalement épargnées par la crise. Leurs locataires, souvent des bureaux et des commerces, peuvent avoir des difficultés et demander des reports de loyers. Face à ces craintes, les SCPI dites de santé, dont les locataires sont notamment des cliniques, des laboratoires, mais aussi des Ehpad ou des pharmacies, attirent de plus en plus les investisseurs.
La résistance du secteur de la santé
Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population (en 2050, un habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans contre un sur cinq en 2005) et de l’allongement de la durée de vie (une fille sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire). En 2019, le volume d’ investissement dans l’immobilier de santé européen a atteint un niveau record de 7,6 milliards d’euros. En ligne avec déjà une année 2018 record et une progression constante ces dernières années.
La crise du Covid-19 n’épargne personne, et les entreprises du secteur de la santé ne sont pas immunisées aux difficultés qui touchent les autres secteurs. Mais les effets sont bien sûr différents, étant donné qu’il s’agit pour beaucoup d’entreprises qui sont au centre de la lutte contre l’épidémie.
Le fonctionnement des cliniques est ainsi perturbé, pour faire face à la crise et répondre au besoin de débordement des hôpitaux. Elles ont été contraintes de ne réaliser que des actes d’urgence et de différer tous les actes médicaux non essentiels. Ce sont surtout les activités de jour qui sont fortement perturbées entraînant une baisse de chiffres d’affaires de 20 à 30%.
Les services de soins sanitaires devraient revenir à la normale sur la deuxième partie de l’année 2020 .
Pour les Ehpads, la difficulté principale ne réside pas dans le manque d’activité, mais plutôt dans l’adaptation du fonctionnement des établissements pour faire face à la crise sanitaire. Cette adaptation a nécessité une augmentation des ressources humaines, pour répondre aux contraintes de gestion des résidents et se mettre en situation d’urgence sanitaire dans une période où les prestations auprès des résidents sont de plus en plus importantes (toilettes, repas en chambres, sécurité sanitaire des personnels et résidents, proximité indispensable pour rassurer les plus fragiles,…). Le personnel de ces établissements est extrêmement mobilisé pour faire face à cette crise sanitaire sans précédent.
Les établissements de santé ont donc vu leur fonctionnement perturbé depuis le déclenchement de la crise COVID-19, mais elles sont relativement peu perturbées par un manque d'activités, comme ce peut être le cas pour d'autres secteurs. Quelles sont les perspectives pour les mois et années à venir ? Pour Euryale Asset Management, gérant de la SCPI Pierval santé, « il ne fait aucun doute que nos établissements retrouveront leur activité normale et certains devront même rattraper des actes médicaux qu’ils n’ont pu réaliser pendant la période de crise ». De même, après la crise : « il faut s’attendre à une forte prise de conscience des populations et des acteurs politiques sur les carences de nos systèmes de santé au vu du lourd bilan humain mais également au regard des coûts directs et indirects liés à la mise à l’arrêt de l’économie. Elle devrait amener nos dirigeants à changer de paradigme au travers d’une recherche de plus d’efficacité plutôt que de poursuivre la politique de réduction des coûts de l’avant. »
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Pierval Santé
Créée en 2013, Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management est une SCPI thématique dédiée aux actifs immobiliers de santé.
La stratégie d’investissement repose sur la diversité des acquisitions : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.), des cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacie...
Le calcul de la valeur vénale de ce type d’actifs en est différent, fondé principalement sur la rentabilité immobilière elle-même très liée à la rentabilité de l’exploitant. De sorte que la notion d’emplacement, essentielle dans tout investissement immobilier, est à pondérer, ici plus qu’ailleurs, par la prise en compte de la qualité du locataire-exploitant, sa solidité financière, la durée du bail et la valeur d’usage de l’actif qui lui est loué.
Au 30 juin 2020, le patrimoine de la SCPI comptait 109 immeubles dont le taux d’occupation moyen depuis le 1er janvier 2020 s’élève à 99,1%. Il se composait ainsi :
À noter qu’un des avantages de la SCPI est que plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique. Il s'agit d'un critère important de notre palmarès, qui a permis à Pierval Santé de grimper en haut du classement. En effet, l’immobilier d’entreprise résiste ainsi mieux en Allemagne ou en Europe du Nord, qu’en France ou en Italie par exemple. L'Irlande est également une zone géographique qui devrait bénéficier de l'actualité. Non pas du point de vue sanitaire, mais par rapport au Brexit. L'Irlande va en effet devenir une plaque tournante entre l'Union Européenne et la Grande Bretagne et devrait profiter de cette position stratégique d'un point de vue économique (et donc immobilier).
Cerise sur le gâteau, investir hors de France confère à la SCPI des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).
Pour 2019, le TDVM** s’est élevé à 5,05%*, stable par rapport à 2018. Il s’agit d’un des plus forts rendements de l’année.
Au premier semestre 2020, la société a distribué un dividende de 25,10 euros, soit un rendement de 2,51% et si tout va bien, l'objectif de 5% sera donc atteint sur l'année. Bien sûr, une partie des locataires de la SCPI a connu une réduction significatives de leurs activités au deuxième semestre. Des demandes de décalage de règlements de loyers ont donc été adressées à la société de gestion, représentant un montant global de 4% du montant annuel du loyer 2020, au plus fort de la crise. Au 30 juin 2020, une partie importante de ces décalages ont déjà été régularisés puisqu’ils ne représentent plus que 2,3% du montant des loyers annuels 2020 à périmètre constant. Par ailleurs, les demandes de report de loyers non encore régularisées ont pour la grande majorité fait l’objet de la signature d’un protocole engageant les locataire à solder leur situation avant le 31 décembre 2020.
Ces bons résultats et cette belle résistance ont permis à la société de gestion de bénéficier d'une collecte en forte hausse malgré la crise. La collecte du 2ème trimestre 2020 s’est élevée à 81,5 millions d’euros, portant ainsi la collecte du 1er semestre de l’exercice à près de 203 millions d’euros, soit une progression de + 26% par rapport au 1er semestre de l’exercice précédent.
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Lancement imminent de PF Hospitalité Europe
Perial Asset Management, gérant de plusieurs SCPI de renom, dont PFO, PFO2 et PF Grand Paris, prépare très prochainement le lancement d'une nouvelle SCPI.
Pour ce nouveau véhicule, Perial a choisi de se positionner sur le secteur de l’hospitalité (santé, éducation, murs d’hôtels, et restauration) sur les marchés européens déjà identifiés (Allemagne, Pays-Bas, Espagne et Belgique), avec de nouvelles ambitions au Portugal, en Autriche et en Finlande, et toujours un fort ancrage sur le développement durable.
Avec cette nouvelle SCPI 100% Européenne spécialisée dans l'immobilier d'accueil, Perial a souhaité répondre aux besoins sociaux et sociétaux de la population, à savoir :
- Contribuer au développement d'infrastructures de santé (cliniques, centres médicaux et de soins).
- Répondre aux besoins démographiques : développement de la population active, vieillissement de la population, augmentation de l’espérance de vie (crèches, résidences seniors, EHPAD).
- Participer au développement du tissu éducatif (résidences étudiantes, centres de formation, écoles, etc.).
- Favoriser l'accès à des solutions d'hébergements (hôtels économiques, résidences d’affaires, auberges de jeunesse, espaces de coliving).
Perial AM est une société de gestion reconnue notamment grâce au succès de la SCPI PF Grand Paris. Deuxième de notre palmarès de SCPI présenté en juin dernier, la SCPI a connu une nouvelle revalorisation du prix de sa part, de 4% en mars 2020, après une hausse de 3,66% en mars 2019. Preuve de la bonne gestion de la société, le rendement de la SCPI est resté stable en 2019 avec un TDVM* à 4,38%** contre 4,4%** en 2018. Une bonne gestion que l'on retrouve également sur les autres SCPI de Perial : 4,66%** pour PFO2 et 4,92%** pour PFO. De quoi être confiant pour la nouvelle SCPI PF Hospitalité Europe qui sera lancée à la rentrée.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
