Enfin les premiers salaires. C’est généralement vers 25 ans (même si cela tend à être de plus en plus tard) qu’on devient financièrement indépendant. Avec les premiers revenus qui couvrent les dépenses (loyers, …) et les loisirs. Mais avec des charges qui sont souvent encore faibles, et des revenus qui devraient grimper, c’est aussi le moment de poser les bases de son patrimoine. Les jeunes le savent bien. Selon notre sondage réalisé par OpinionWay, les jeunes ont épargné 281 euros par mois en 2020, plus que la moyenne des Français. Que faire avec cette épargne ?
Les Français épargnent… et surtout les jeunes.
Selon le sondage réalisé par OpinionWay pour MeilleurPlacement, 78% des Français interrogés disent avoir davantage économisé l’an dernier, du fait de la baisse de leurs dépenses (sortie, voyage, etc.) alors qu’ils ont continué à toucher leur salaire. En moyenne, les Français ont épargné 276 euros par mois en 2020, un record.
Et les jeunes (moins de 35 ans) épargnent encore plus que la moyenne : 281 euros par mois, soit 5 euros de plus que la moyenne. Chez les 18-24 ans, 60% expriment une envie d’épargner plus. Cette proportion monte à 67% chez les 25-34 ans.
Historiquement, les jeunes ne sont pourtant pas une catégorie d’actifs qui épargnent beaucoup. Mais la crise sanitaire a changé beaucoup de choses. Il y a tout d’abord l’épargne forcée. On épargne parce qu’on fait moins de sorties, on ne va plus au restaurant, dans les bars, ni même au cinéma, et on fait moins de voyages. Les mentalités ont également changé. Les jeunes ont pris conscience, avec la crise, que tout pouvait arriver et qu’il fallait se construire une épargne de précaution, par crainte pour l'avenir.
Se construire une épargne de précaution : c’est la première étape, indispensable pour pouvoir envisager ensuite, des investissements de long terme. Cette épargne, quelques mois de salaires, permettra de faire face à des coups durs et des besoins de liquidités rapides. C’est un matelas de précaution, qui vous permet de mieux dormir la nuit et de faire face à tous les imprévus. Elle permettra surtout, une fois constituée, de bénéficier d’une plus grande marge de manœuvre sur sa capacité d’épargne : investissement à crédit, placements bloqués sur plusieurs années, placements à risques, etc. L’épargnant pourra investir dans des placements plus performants, moins liquides et/ou plus risqués, car il sait qu’en cas de problème, il bénéficie de cette épargne de précaution.
Plafonné à 22 950 € par personne, le Livret A est largement suffisant pour recevoir l’épargne de précaution. Sauf cas particulier (profil très risquophobe ou horizon très court terme), c’est le seul livret ou compte bancaire qu’il faut avoir dans son patrimoine.
À combien évaluer cette épargne de précaution ? Cela dépend de chaque profil et notamment si vous êtes particulièrement dépensier, ou si vous êtes tellement risquophobe que vous ne pouvez pas vous permettre de bloquer une épargne plus d'un jour. Faites d'abord votre budget, et regardez ce qu'il vous reste à la fin du mois. Plus ce montant est élevé, moins vous avez besoin d'une épargne de précaution.
Si personne n’a jamais livré de règle pour définir le montant à y consacrer, nous conseillons d'y stocker entre 3 et 6 mois de salaires, un peu plus si vous êtes très risquophobe, un peu moins si vous avez de très hauts revenus et un budget largement équilibré.
Déterminer précisément votre épargne de précaution, et utiliser le surplus pour de l’épargne à long terme et pour vous lancer sereinement dans une acquisition immobilière à crédit.
Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner dans la construction de cette épargne de précaution et vous présenter les solutions d’investissement à long terme
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Une épargne de long terme
Investir à 25-40 ans se fait généralement sans objectif précis : on cherche à se construire un patrimoine, financier et immobilier, qui servira, peut-être, à un apport pour financer une acquisition immobilière, ou pour financer les études des enfants, ou à un projet particulier (création de son entreprise) ? On pense à la retraite, dans un coin de la tête, mais elle parait trop éloignée pour vraiment s’en préoccuper.
Dès que vous avez un surplus sur votre compte bancaire, et un Livret A déjà bien rempli, ne laissez pas ce surplus dormir à 0% (ou même 0.5%). Placez-le immédiatement dans une enveloppe de long terme. Avec un horizon long terme, on peut investir dans des produits offrants des perspectives de rendement attractives. Des produits certes plus risqués que le Livret A, et/ou moins liquides, ou encore avec plus de frais. Mais des produits plus performants.
Le placement pour l’épargne de long terme : l’assurance-vie multisupport.
Contrairement aux idées reçues, l’assurance-vie n’est pas qu’un placement pour protéger ses proches lorsqu’on est à la retraite. C’est également un excellent outil pour se construire un patrimoine quand on est jeune. C’est un vrai couteau suisse patrimonial permettant de mettre de côté, à son rythme, via des versements programmés ou ponctuels, avec la possibilité de retirer à tout moment. Elle est adaptée à tous les budgets. En toute souplesse, et pour quelques dizaines ou centaines d’euros chaque mois, vous pouvez vous constituer progressivement un capital. Libre à vous d’augmenter le montant des versements par la suite.
Le contrat d’assurance-vie que vous ouvrez à 25 ou 30 ans va pouvoir vous accompagner dans tous vos projets, tout au long de votre vie patrimoniale : épargne de long terme d'abord, apport pour investissement immobilier ensuite et complément de retraite au final.
Fiscalement attractive (au bout de 8 ans de détention), l’assurance-vie est l’enveloppe fiscale permettant d’investir sur tout ou presque : monétaire, obligations, actions (françaises et européennes mais aussi internationales), immobilier (pierre papier). Les supports disponibles sont très diversifiés et permettent d’adapter son épargne à son profil (et de la faire évoluer quand le profil change) pour obtenir une performance attractive sur le long terme.
Bien sûr, il faut privilégier les contrats d'assurance vie sans frais d'entrée, avec un maximum de supports diversifiés et de qualité, et accessibles pour des versements programmés assez faibles et modulables. Certains mois, vous arriverez à épargner beaucoup, et d'autres (par exemple septembre avec la rentrée scolaire et décembre avec les fêtes) vous n'arriverez pas à mettre de côté.
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La question de la résidence principale
Acheter ou louer ? La réponse n'est plus aussi évidente qu'il y a 20 ans. Entre les prix qui ont flambé dans certaines villes (et ont fait diminuer le pouvoir d'achat en m²) et le changement d’habitudes des Français (études plus longues, changements réguliers d'emploi surtout dans les premières années de la vie active, mariage, pacs et concubinage plus tardifs, séparations ou divorces plus fréquents, etc.) qui exige une mobilité qui n'est pas compatible avec l'acquisition de la résidence principale qu'il faut conserver sur plusieurs années voire plusieurs dizaines d'années pour être rentable.
Aujourd’hui, se fixer professionnellement, familialement, et donc géographiquement n’est plus une priorité pour de nombreux jeunes de 25-40 ans qui rêvent au contraire à une carrière qui les amènera à travailler dans de différentes villes et différents Pays. L’avantage d’être locataire c’est que votre logement correspond parfaitement à vos besoins à un instant T (surface, localisation, prix) et à vos moyens. Rester locataire, c’est faire le choix de la liberté, la liberté de déménager, la liberté de modifier ses projets en fonction de ses envies.
Il y a également une question de budget. Et tous les Français n’ont malheureusement pas les moyens d’acheter le bien adapté à leurs besoins. Dans les grandes villes notamment, l’immobilier a atteint des niveaux excessifs. À Paris par exemple, un T3 (appartement 2 chambres) coutera entre 400 000 et 800 000 € (voire plus), un budget souvent inaccessible pour les couples qui pourront par contre louer un tel bien (entre 1 500 et 2 500 € de loyers). Bien sûr, il est possible de faire des sacrifices et d’acheter un bien modeste (on laisse le gamin dans la chambre et on dort dans le canapé lit du salon), qui permettrait de faire des économies de loyers pour acheter plus grand dans quelques années. Sauf qu’une telle opération n’est pas forcément rentable.
Même si acheter sa résidence principale permet d’économiser un loyer, cela engendre aussi des frais élevés (agence, notaire, coût du crédit) qu’il faut généralement plusieurs années pour rentabiliser. Selon une étude de Meilleurtaux réalisée en 2019, il faut compter en moyenne 3 ans et 5 mois pour rentabiliser un achat immobilier (par rapport à rester locataire) en France. Sauf que c’est beaucoup plus long dans certaines grandes villes comme Paris (8 ans), Nantes (8 ans), Bordeaux (12 ans) ou encore Lyon (18 ans !!!). Et sur cette période, il peut se passer beaucoup de choses, surtout quand on a la trentaine. Vendre sa résidence principale trop tôt, avant d’avoir remboursé les frais d’acquisition, et avant d’avoir commencé à rembourser le capital du crédit (les mensualités d’un crédit sont, les premières années, composées en grande partie d’intérêts), est souvent une très mauvaise opération financière.
Vous vous dites peut-être que vous pourriez toujours mettre ce bien en location ? Mais pour faire un investissement locatif, il faut, au moment de l’achat, étudier de près la rentabilité locative du bien, sa capacité à être loué facilement, les charges locatives, les travaux, etc. Des points auxquels on ne fait pas forcément attention quand on achète sa résidence principale (vous allez plutôt choisir au coup de cœur ou à des critères très personnels qui ne correspondent pas forcément au marché). Et vous n’aurez peut-être pas envie de vous occuper de la mise en location du bien surtout si vous quittez le secteur. Reste la possibilité de le mettre en gestion dans une agence… mais du coup au détriment de la rentabilité de l’opération.
Au final, si l’acquisition de la résidence principale paraît être parfois une question évidente, ce n’est pas toujours le cas : il faut se lancer dans une telle acquisition qu’à condition d’avoir une visibilité sur son lieu de vie pendant les 10 prochaines années. Et généralement, c’est plutôt vers 35 ans que 25 ans qu’on a cette visibilité.
Mais ce n’est pas parce qu’on n’achète pas sa résidence principale qu’on ne doit pas faire de l’immobilier. Il faut absolument profiter de la période actuelle de taux bas pour faire un investissement à crédit et bénéficier de l’effet de levier (les revenus de votre acquisition immobilière permettent de rembourser en partie les mensualités).
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Le crédit immobilier et l’effet de levier
Ce n’est pas parce qu’on n’achète pas sa résidence principale qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier et, surtout, profiter des taux bas et du levier du crédit.
En restant locataire, vous économisez environ 200 à 300 euros de plus par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté. Cette capacité d'épargne, vous pouvez l'utiliser en investissant dans un bien immobilier à crédit. C’est une étape indispensable. Surtout quand on a la vie devant soi. Surtout en ce moment avec les taux d’intérêt bas. Mais surtout pour profiter du levier du crédit.
L'immobilier locatif à crédit donne un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une vingtaine d'années. Les rendements sont donc calculés sur une base bien plus forte, et contribuent partiellement à rembourser les mensualités de crédit et donc à limiter l'effort d'épargne à sortir chaque mois. Pour un même effort d’épargne mensuel, vous obtiendrez beaucoup plus sur un investissement immobilier à crédit que sur un placement financier, même lorsque ce placement s’est révélé plus performant que votre immobilier.
Le particulier privilégiera donc un investissement à crédit, mais à condition de remplir ces 6 conditions :
- Détenir au préalable une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros.
- Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.
- Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 15 ans voire 20 ans.
- Accepter une forme de rigidité : contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...
- Choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à sa situation : BIC pour dégager des revenus non fiscalisés, SCPI pour un investissement souple et plus liquide, programmes défiscalisants pour réduire ses impôts, etc.
- Ne pas oublier que la qualité du bien sélectionné reste un critère important : état, facilité à louer, frais et charges raisonnables, etc.
Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. On perd cette liberté, si chère quand on est jeune. Le jeune se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
Pour les jeunes qui recherchent des conditions d’accès peu restrictives pour l’investissement en SCPI, MeilleurPlacement propose avec son partenaire Primonial, une solution de financement de 7 à 25 ans, en crédit amortissable ou in fine, sans apport, sans domiciliation bancaire, et avec assurance facultative.
Au niveau des SCPI finançables, il s’agit en priorité des SCPI de Primonial : Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce. A noter qu’il est possible de financer l’acquisition de la nue-propriété de ces SCPI. Un montage qui peut s’avérer très avantageux. Pour les dossiers qui dépassent 200 000 €, il est possible d’investir ce surplus sur d’autres SCPI (Epargne Pierre, Épargne Foncière, PFO2, Immorente).
A titre d'exemple, pour un effort d'épargne mensuel de 286 euros*** (hors assurance), l'épargnant pourra emprunter 163 000 € (mensualité + fiscalité : 897,25€, revenus mensuel brut 611,25 €).
Cette offre n'est pas accessible pour les non résidents, les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux SCI.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
**Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,5 %. Rendement moyen des SCPI : 4,5 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
