À l’heure où les banques durcissent leurs conditions d’accès au crédit immobilier, le CFCAL, notre partenaire sur le financement, a décidé quant à lui de pousser les crédits SCPI en accordant des baisses de taux significatives. Avec des conditions d’accès plus souples. Et la possibilité de financer de nombreuses SCPI, dont une SCPI allemande.
Une baisse de taux à contre-courant du marché
Après plusieurs années de baisse des taux de crédit immobilier, l’année 2020 pourrait être une année de hausse des taux. Selon la dernière étude mensuelle de l'Observatoire Crédit Logement-CSA le taux moyen a augmenté de 13 points de base sur l'ensemble du marché depuis décembre. Les taux ont notamment remonté fortement en avril et mai, une "réponse à la montée des risques et de l'incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir", a souligné l'observatoire dans un communiqué.
Nul ne sait si le mouvement va continuer dans les mois qui viennent. Certes la France va subir une forte récession en 2020, mais le taux des emprunts d’État français à 10 ans, qui sert de référence aux taux immobiliers, reste très bas, négatif même, à -0.325% (alors qu'il était repassé au-dessus de 0% en avril).
Dans le même temps, notre partenaire de financement CFCAL (Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine) a décidé d’abaisser ses taux sur le financement des SCPI. De 2.80% jusqu'à 15 ans et 3.15% de 16 à 25 ans, les taux passent à 2.40% jusqu'à 15 ans et 2.75% de 16 à 25 ans. Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un taux réduit, elle propose de nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Large choix de SCPI : notamment SCPI allemande.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 109 euros* (hors assurance, emprunteur avec une TMI à 30% et un taux moyen à 11,86%, pour un financement de 80 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).
A noter : Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
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Durcissement des conditions de crédit
Depuis de longues années, notamment depuis l’ouverture des vannes de crédit de la banque centrale européenne, les banques commerciales étaient très souples et agressives sur les crédits immobiliers. Les taux baissaient mois après mois, pendant plusieurs années, et les règles concernant la situation de l’emprunteur (notamment taux d’endettement) étaient moins regardées.
Mais depuis le début d’année, soit quelques semaines avant le déclenchement de la crise du coronavirus, les banques commençaient déjà à serrer la vis sur les crédits. Sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité financière, elles ont tout à coup arrêté d’accorder des prêts au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement.
La crise du coronavirus a accéléré le phénomène. Le contexte économique est incertain, et prêter aujourd'hui devient plus risqué, ce que la banque va intégrer notamment dans le taux, en particulier pour certains profils jugés risqués : taux d’endettement important, revenus fluctuants, dépenses élevées, reste à vivre faible, situation familiale complexe ou encore âge et problème de santé.
Conséquence : le taux de refus ou d'exclusion s'est envolé. Chez MeilleurTaux.com, il est passé de 9 % au quatrième trimestre 2019 à plus de 16% au troisième trimestre 2020 (sur les dossiers sur 20 ans et plus).
L’autre problème lié à cette hausse des taux et que, dans le même temps, le taux d’usure a été abaissé. Il s’agit du TAEG (taux annualisé effectif global) maximum légal, revu chaque trimestre par la Banque de France, au-dessus duquel il est interdit d'emprunter. Alors qu'il était 2,77 % fin 2019 pour les prêts sur vingt ans et plus, il est à 2,68% aujourd'hui.
Si cette mesure est destinée à protéger les particuliers de taux de crédit trop élevés, elle pourrait néanmoins pénaliser certains emprunteurs. Sur certains dossiers qu'elle aurait acceptés, mais pour un taux supérieur à 2.68%, la banque ne choisira pas d'abaisser son taux, ni de faire un effort sur ses frais de dossier ou sur une délégation d'assurance pour baisser le TAEG. Elle refusera le dossier, jugé un peu trop risqué.
...mais pas pour notre offre SCPI à crédit
En parallèle, notre offre de financement de parts de SCPI en nantissement proposée par le CFCAL tient sur une approche complètement différente. Il s'agit d'un établissement qui ne demande pas d'ouverture de compte, qui ne propose pas de produits d'épargne. Par ailleurs le phénomène de hausse du taux d'usure ne touche pas notre offre de SCPI à crédit. En effet, cette offre n’est pas concernée par le taux d’usure de 2,68% sur les crédits immobiliers, mais par le taux d’usure des crédits à la consommation, qui est bien plus élevé.
Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI. Plusieurs SCPI sont éligibles et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2. Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
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Une offre unique pour investir en SCPI allemande à crédit
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment la SCPI Épargne foncière, troisième de notre palmarès de SCPI mais également la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2.
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est toujours plus attractif. Même si 2019 n’a pas été une très bonne année pour l’économie allemande, elle montre en 2020 une très bonne solidité : les défaillances devraient augmenter de 21 % en France d’ici à la fin de l’année 2021, selon l’assureur-crédit Coface, et concerner plus de 60 000 entreprises. En Allemagne, le nombre de défaillances ne devrait augmenter que de 12% et restera deux fois plus faible qu’en France.
Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
Pour ceux qui ont donc l’opportunité de profiter de cette offre, voici ces nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,4 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment des SCPI étrangères.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 86 euros*** (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 100 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).
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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,85 %. Rendement moyen des SCPI : 4,50 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
