Depuis le début d’année, et encore plus depuis le début de la crise COVID-19, les banques ont appuyé sur la pédale de frein sur les crédits immobiliers. Agence fermée, hausse des taux, baisse du taux d’usure, règle des 33%...de nombreuses barrières se dressent, qu’on n’avait plus connues depuis des années. Heureusement, notre offre hyper attractive de crédit sur les SCPI (notamment allemande) n’est pas concernée par tous ces freins. Et devient donc encore plus attractive !
Durcissement des règles
Depuis de longues années, notamment depuis l’ouverture des vannes de crédit de la banque centrale européenne, les banques commerciales étaient très souples et agressives sur les crédits immobiliers. Les taux baissaient mois après mois, pendant plusieurs années, et les règles concernant la situation de l’emprunteur (notamment taux d’endettement) étaient moins regardées.
Mais depuis le début d’année, soit quelques semaines avant le déclenchement de la crise du coronavirus, les banques commençaient déjà à serrer la vis sur les crédits. Sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité financière, elles ont tout à coup arrêté d’accorder des prêts au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement. Le nombre de refus a ainsi augmenté au 1er trimestre 2020 (13% de crédits immobiliers accordés en moins par rapport à 2019), tout comme l’apport personnel demandé à l’emprunteur.
La crise du coronavirus pourrait accélérer le phénomène. Plus que sur les crédits aux particuliers, les banques se concentrent surtout aujourd’hui sur les demandes de crédit des entreprises, très nombreuses. Depuis plusieurs années, les banques ne font que peu de marges sur les crédits proposés, à cause des taux extrêmement bas. Le confinement qui crée une baisse d'activité, et par conséquent la baisse de la concurrence, leur permet de reprendre la main. De plus, le contexte économique est incertain, et prêter aujourd'hui devient plus risqué, ce que la banque va intégrer notamment dans le taux, en particulier pour tous les profils qui ne sont pas haut de gamme : primo-accédants, taux d’endettement important, revenus fluctuants, dépenses élevées, reste à vivre faible, situation familiale complexe ou encore âge et problème de santé : tous ces profils risquent de subir de sérieuses hausses de taux dans les mois à venir.
En parallèle, notre offre de financement de parts de SCPI en nantissement proposée par le CFCAL tient sur une approche complètement différente. Il s'agit d'un établissement qui ne demande pas d'ouverture de compte, qui ne propose pas de produits d'épargne. Par ailleurs, Cette offre n’est en effet pas concernée par la limite du taux de 33% d’endettement des crédits immobiliers. L'organisme prêteur accepte ainsi des taux d'endettement plus élevé, jusqu'à 40%. Par ailleurs, le taux n’a pas été augmenté en avril, ni d’ailleurs depuis son lancement l’an dernier. Enfin, ayant toujours pour habitude de traiter les demandes à distance, et ne proposant pas de crédit aux entreprises, le CFCAL est aujourd'hui complètement opérationnels pour continuer leur activité.
Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI. Plusieurs SCPI sont éligibles. On retrouve par exemple la SCPI Épargne foncière, deuxième de notre palmarès de SCPI. Il s'agit d'une SCPI historique (créée en 1986 avec une gestion très saine et un rendement attractif (TDVM* 2019 : 4.40%**).
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Hausse des taux et…baisse du taux d’usure
Selon plusieurs courtiers, les banques ont ainsi remonté leurs taux immobiliers en avril. Des hausses qui vont de 0.05 à 0.7 point. Sur 20 ans une grande banque propose désormais des taux de 1,35 % à 2,35 % en fonction des revenus, contre de 0,85 à 1,65 % en mars !
Au-delà de l’effet du durcissement imposé par Bercy et accéléré par la crise actuelle, la tendance sur les taux long terme semble s’être inversé : les taux des crédits immobiliers ont comme principale référence le taux des OAT, les obligations assimilables au Trésor à 10 ans. Pendant de longs mois, l’État français empruntait à taux négatifs sur 10 ans. Ce taux était à -0.26% le 31 janvier et -0.3% le 28 février. Au 15 avril, il était à +0.058%. Pour soutenir l’économie pendant le confinement, le gouvernement multiplie les plans de relances et les injections de liquidités, ce qui pèse sur son déficit et sa dette. Donc sur ses taux.
Pour le moment la hausse des taux n’a qu’un impact relativement peu significatif sur la capacité d’emprunt. Mais en quelques mois, cela pourrait devenir significatif. Aussi, l’autre problème lié à cette hausse des taux et que, dans le même temps, le taux d’usure a été abaissé. Il s’agit du TAEG (taux annualisé effectif global) maximum légal, revu chaque trimestre par la Banque de France, au-dessus duquel il est interdit d'emprunter. Il a été abaissé de 0,10 % pour atteindre 2,51 % pour les prêts sur vingt ans et plus. C'est la seconde baisse de ce plafond cette année après une première de 0,16 % en janvier pour les prêts sur 20 ans et plus.
Si cette mesure est destinée à protéger les particuliers de taux de crédit trop élevés, elle pourrait néanmoins pénaliser certains emprunteurs. Sur certains dossiers qu'elle aurait acceptés, mais pour un taux supérieur à 2.51%, la banque ne choisira pas d'abaisser son taux. Elle refusera le dossier, jugé un peu trop risqué.
Là encore, ce phénomène ne touche pas notre offre de SCPI à crédit. En effet, non seulement le taux n’a pas été augmenté, mais cette offre n’est pas concernée par le taux d’usure de 2.51% sur les crédits immobiliers, mais par le taux d’usure des crédits à la consommation, qui est bien plus élevé. Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI, et notamment une SCPI allemande.
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Le crédit SCPI, la solution la plus simple, surtout en confinement !
Toujours actif malgré le confinement, le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment la SCPI Épargne foncière, deuxième de notre palmarès de SCPI mais également la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2.
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : en 2018, il y a eu deux fois moins de faillites en Allemagne qu'en France. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
Pour ceux qui ont donc l’opportunité de profiter de cette offre, voici ces nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,5 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment des SCPI étrangères.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 86 euros*** (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 100 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).
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Monter un dossier de crédit n’est pas chose aisée. Pour obtenir le crédit, vous allez donc devoir monter un dossier complet, comprenant toutes les informations sur votre identité et votre situation familiale (justificatifs d’identité et de domicile, certificat de mariage ou jugement de divorce, livret de famille, etc.), sur vos revenus (fiches de paye, contrat de travail, extraits Kbis et statuts pour les travailleurs et gérants non-salariés, déclaration de revenus, pension de retrait, allocations familiales, justificatifs de revenus fonciers, statut SCI, etc..), vos charges (loyers, pensions alimentaires, autres crédit) ainsi que la gestion de vos comptes bancaires (relevés bancaires).
Bien entendu, regrouper ces pièces est un travail fastidieux qui peut prendre plusieurs semaines… sauf si vous êtes confinés chez vous avec tous ces documents dans vos cartons ou sur votre ordinateur. Le moment est donc idéal pour regrouper ces pièces et préparer son dossier. C’est également le moment idéal pour faire le point sur ses revenus et ses charges et donc bien évaluer sa capacité d’épargne et donc de crédit, afin donner du levier à votre patrimoine !. C'est enfin le moment idéal pour choisir le bon projet : avec une SCPI, pas de visite, pas de recherche de locataire, pas de travaux, aucun souci de gestion ! Et possibilité une fiscalité douce dans le cadre d'un investissement sur une SCPI allemande.
Ayant toujours pour habitude de traiter les demandes à distance, et ne proposant pas de crédit aux entreprises, notre partenaire est aujourd'hui complètement opérationnel pour continuer son activité.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
***Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 4,50 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
