Interview d’un expert immobilier : « il y a trois catégories de SCPI, deux vont très bien »

« Si les taux rebaissent, le marché résidentiel va reprendre »

« Appelons un chat un chat », Guillaume Arnaud ne fait de langue de bois : on peut parler de crise immobilière. Certes elle n’est pas aussi violente que celle des années 90, ce n’est pas un krach, mais la pierre a subi un coup d’arrêt brutal, du fait de la hausse des taux.

« Les acheteurs et les vendeurs ne se retrouvent plus », un classique de début de crise immobilière, déclenchée par la hausse des taux, qui a fait baisser le pouvoir d’achat des acheteurs, et provoquer une chute des transactions.

Marc ajoute « les détenteurs de biens immobiliers ne vendent pas car ils sont très attachés à leur emprunt à 2% voire 1% ». « Il y a eu très peu de vendeurs forcés », un point positif selon Guillaume Arnaud.

Mais Guillaume Arnaud n’est pas inquiet pour le marché résidentiel. Il n’y a pas de problème d’offre et de demande, simplement un problème de prix, qui ont été impactés par la hausse des taux. « Si les taux baissent, le marché va reprendre »

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« Le commerce va très bien, le bureau est encore dans la crise »

Le commerce va très bien dans les centres-villes dynamiques et dans les retail park. Il va moins bien dans les centres-villes de petites périphéries. Mais il y a des facteurs positifs à moyen terme, et notamment des nouvelles règles "zero artificialisation nette" (ZAN) qui luttent contre la création de centres commerciaux dans les zones agricoles, au détriment des commerces de proximité. « Ça repartira, mais ça prendre du temps » conclut Guillaume Arnaud.

Sur le bureau, il y a trois maux : « le GROS BUREAU de PÉRIPHÉRIE ». Depuis le Covid, on consomme le bureau de manière différente. Pour attirer les talents, il faut être proche des lieux de vie et des transports en commun. Le gros bureau de périphérie n’est plus à la mode et sa transformation va prendre un certain temps.

En revanche, le bureau parisien va très bien, aussi dans des villes comme Lyon, Bordeaux et Nantes. Il y a eu un repricing, mais le marché est reparti.

Enfin la baisse des prix va provoquer des rééquilibrages. Par exemple, La Défense a connu une baisse importante des prix et des loyers, mais elle va redevenir attractive face à Paris, très cher, mais aussi face à d’autres villes du Nord-Ouest de Paris, qui sont au même niveau de prix que la Défense mais ne bénéficient pas des mêmes attraits, notamment en matière de transport en commun et de proximité avec Paris.

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Pourquoi y-a-t-il des blocages sur certaines SCPI ?

Les derniers mois qui viennent de se passer sur la pierre papier ont été très difficiles. Les SCPI ont souffert de la concurrence de produits de taux, offrant de meilleurs rendements à capital garanti ce qui a provoqué beaucoup de demandes de rachats, avec à la clé des ventes forcées de certains bien et en particulier des actifs de bureaux qui ont subi une dévalorisation.

Les sociétés de gestion ayant des petits actifs, diversifiés, pouvant être arbitrés rapidement s’en sortent assez facilement, sans problème de liquidités et avec des performances qui restent bonnes. Et puisque les performances restent bonnes, ces SCPI collectent, ou en tout cas ne décollectent pas et n’ont donc pas de problème de liquidités…

Pour Guillaume Arnaud, « il y a trois catégories de SCPI ».

• Les SCPI « nouvelles » n'ont aucun problème de liquidités et collectent très bien et proposent des rendements très attractifs. A l'image de Sofidynamic, qui vient de relever son objectif de rendement à 8%
• Les SCPI « anciennes » et très diversifiées qui ont des bonnes performances et devraient bénéficier d’une hausse de la collecte. À l'image de Immorente, 2ème de notre palmarès SCPI
• Les SCPI « de bureaux » qui sont plus en difficultés, et en particulier les gros bureaux de périphérie, qui collectent peu, ont des difficultés pour rembourser les clients et vont mettre du temps à s’en relever.






MeilleurImmo : une opération avec une plus value de 5% et un rendement de 10% !




Dans un contexte difficile pour la pierre papier, avec beaucoup de SC qui ont subi des baisses de prix, la SC MeilleurImmo vient au contraire d’augmenter sa valeur liquidative de 4,82%*.

La stratégie du gérant, de rester très liquide afin de saisir des opportunités d’investissement après des baisses de prix, commence à porter ses fruits. La SC a notamment réalisé en février son premier investissement en immobilier physique dans le centre commercial O’Parinor, dans le cadre d’un co-investissement, un des plus importants centres commerciaux d’Ile-de-France avec plus de 190 boutiques. Cette acquisition réalisée dans des conditions attractives avec un taux de rendement à l’achat de plus de 10%** explique cette évolution positive de la valeur de la part et offre un rendement régulier consolidant la performance à long terme de MeilleurImmo.

De plus, la SC dispose actuellement de plus de 21 millions d’euros à investir dans des opportunités offrant des perspectives de rendement attractives, après la tempête immobilière des derniers mois. MeilleurImmo a en effet pour vocation d’investir ses liquidités dans des actifs immobiliers physiques à court et moyen terme. Plus que jamais, il est donc temps de conserver ses parts ou d’en acheter de nouvelles pour profiter du rebond à venir du marché.




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Rappel de la stratégie de MeilleurImmo




Avec la SC MeilleurImmo, Meilleurtaux Placement a souhaité mettre à disposition de ses clients un véhicule permettant d'investir en immobilier diversifié, sans contrainte de gestion, sans frais d'entrée et avec une fiscalité douce. Le fonds MeilleurImmo investit principalement dans le marché immobilier sous toutes ses formes (résidentiel, commerce, bureaux, hôtels, etc.), directement et indirectement au travers de fonds d’investissements alternatifs (Société Civile, SCPI, OPCI, autres FIA immobiliers). La diversification est donc au cœur de la stratégie, pour une meilleure mutualisation des risques mais aussi pour profiter des différentes dynamiques de marché. La SC MeilleurImmo dispose encore de beaucoup de liquidités pour profiter du contexte actuel et saisir des opportunités d’achat.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

* Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti et les prévisions (performances futures) ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures. Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.