En ce mois d’avril, nous sommes tous, pour la plupart, confinés.
La période est adaptée pour s’interroger sur un projet immobilier, et monter son dossier de crédit. D’autant que la tendance sur les taux immobiliers peut évoluer à la hausse. Certaines banques ont déjà augmenté leur taux en avril. Mais ce n’est pas le cas de notre partenaire, avec qui nous proposons une offre très attractive sur une SCPI allemande.
Hausse de taux en vue ?
La crise du Covid 19 a des effets sur le marché du crédit immobilier et fait évoluer les taux d’emprunt à la hausse.
Mais en réalité, les taux commençaient déjà à repartir à la hausse avant le début de la crise sanitaire. Depuis le début d’année, sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de stabilité financière, les banques ont en effet commencé à ne plus accorder de prêt au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement. Le nombre de refus a ainsi augmenté en 1er trimestre 2020 (13% de crédits immobiliers accordés en moins par rapport à 2019), tout comme l’apport personnel demandé à l’emprunteur.
La crise du coronavirus pourrait accélérer le phénomène. Les banques se concentrent surtout aujourd’hui sur les demandes de crédit des entreprises, très nombreuses. La situation actuelle va également pousser les banques à augmenter leur prime de risque.
Il est également important de rappeler que les taux des crédits immobiliers ont comme principale référence le taux des OAT, les obligations assimilables au Trésor à 10 ans. Pendant de longs mois, l’État français empruntait à taux négatifs sur 10 ans. Ce taux était à -0.26% le 31 janvier et -0.3% le 28 février. Au 1er avril, il était à +0.025%. Pour soutenir l’économie pendant le confinement, le gouvernement multiplie les plans de relances et les injections de liquidités, ce qui pèse sur son déficit et sa dette. Donc sur ses taux.
Les banques ont ainsi remonté leurs taux immobiliers en avril. Des hausses qui vont de 0.05 à 0.7 point. Sur 20 ans une grande banque propose désormais des taux de 1,35 % à 2,35 % en fonction des revenus, contre de 0,85 à 1,65 % en mars !
Ce phénomène ne touche pas notre offre de SCPI à crédit. Dont le taux n’a pas augmenté depuis son lancement sur un mois. Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI, et notamment une SCPI allemande.
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Une offre attractive sur une SCPI Allemande
Toujours actif malgré le confinement, le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2.
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : en 2018, il y a eu deux fois moins de faillites en Allemagne qu'en France. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
Le parc est de qualité, donc, et en plus les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.
L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
Pour ceux qui ont donc l’opportunité de profiter de cette offre, voici ces nombreux atouts :
• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,5 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment des SCPI étrangères.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 86 euros* (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 100 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).
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Une période adéquate pour monter son dossier
Monter un dossier de crédit n’est pas chose aisée. La banque va vous demander de monter un dossier regroupant toutes les informations qui lui seront utiles pour bien mesurer votre situation financière et votre capacité à rembourser. Car la banque ne vous connait pas. Surtout si ce n’est pas votre banque de réseau habituelle (mais parfois même votre banque ne vous connait pas…). Si c’est une nouvelle banque, celle-ci n’a alors aucun antécédent vous concernant. Seriez-vous prêt à faire crédit de quelques milliers d’euros à une personne rencontrée dans la rue ? Ainsi, elle a besoin de comprendre toute votre situation, d'abord familiale, vos charges, vos revenus, votre manière de gérer nos comptes, avant de prêter. Elle a l'interdiction de mettre qui que soit en situation de surendettement, et par conséquent elle est tenue de procéder à toutes les vérifications nécessaires. Elle va donc vous demander beaucoup de justificatifs
Pour obtenir le crédit, vous allez donc devoir monter un dossier complet, comprenant toutes les informations sur votre identité et votre situation familiale (justificatifs d’identité et de domicile, certificat de mariage ou jugement de divorce, livret de famille, etc.), sur vos revenus (fiches de paye, contrat de travail, extraits Kbis et statuts pour les travailleurs et gérants non-salariés, déclaration de revenus, pension de retrait, allocations familiales, justificatifs de revenus fonciers, statut SCI, etc..), vos charges (loyers, pensions alimentaires, autres crédit) ainsi que la gestion de vos comptes bancaires (relevés bancaires).
Bien entendu, regrouper ces pièces est un travail fastidieux qui peut prendre plusieurs semaines… sauf si vous êtes confinés chez vous avec tous ces documents dans vos cartons ou sur votre ordinateur. Le moment est donc idéal pour regrouper ces pièces et préparer son dossier. C’est également le moment idéal pour faire le point sur ses revenus et ses charges et donc bien évaluer sa capacité d’épargne et donc de crédit, afin donner du levier à votre patrimoine !. C'est enfin le moment idéal pour choisir le bon projet : avec une SCPI, pas de visite, pas de recherche de locataire, pas de travaux, aucun souci de gestion ! Et une fiscalité douce dans le cadre d'une SCPI allemande.
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Communication non contractuelle à but publicitaire
* Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,75 %. Rendement moyen des SCPI : 4,50 %. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
