La recherche d'un toit pour un étudiant relève du casse tête. A chaque rentrée universitaire, plus d'une dizaine de millions d'entre eux doivent trouver un logement. Le parc public, géré par les Crous (Centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaire), ne peut accueillir que 10 % des étudiants. La demande locative est donc bien soutenue. Pour un investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine rentable qui va lui rapporter des revenus sur une longue période, la résidence étudiante est une bonne piste. Les investisseurs en résidences pour étudiants ont l'assurance de voir leur bien loué alors que le nombre d'étudiants ne cessent de croitre devant une offre de logements toujours aussi insuffisante...
Attention au lieu et au promoteur !
Pour que l'investissement soit le plus rentable possible, il faut mettre toutes ses chances de son côté. Tout d'abord, la résidence doit se situer à proximité d'un campus universitaire ou d'une grande école. Elle peut aussi être située en centre-ville mais elle doit être proche des transports en commun.
Un bon gestionnaire est également un gage de succès. C'est en effet lui qui sélectionne les locataires, qui se charge du versement des loyers et procède à l'établissement de l'état des lieux. Aussi, il faut être vigilant quant à sa situation financière : un gestionnaire au bord de la faillite et c'est le fiasco de l'opération qui est assuré... Aussi, si le rendement affiché est plus qu'alléchant, il faut être méfiant. Le gestionnaire risque fort de ne pas honorer son engagement et là aussi, l'investissement peut tourner au cauchemar. En règle générale, la rentabilité des investissements en résidences étudiantes varie de 4 à 5,5 % par an.
C'est également avec l'exploitant de la résidence que le bail sera signé. Le contrat prendra la forme d'un bail commercial d'une durée de neuf ans minimum. Le particulier devra être attentif aux modalités du bail : reconduction ou sortie du bail, les différentes garanties assorties au bail et leur coût etc.
Les carottes fiscales
Investir dans une résidence étudiante, c'est aussi profiter d'avantages fiscaux (Scellier-Bouvard) ou bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et donc être exempté de TVA.
• Le Scellier-Bouvard
Contrairement aux investissements de futur feu Scellier en nu, la loi Bouvard en résidence étudiante meublée n'est pas soumise à des plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire. Le propriétaire fixera librement le loyer qui lui conviendra, en partenariat avec l'exploitant de la résidence. Aussi, le dispositif Scellier Bouvard permet de réduire 11% du prix de l'investissement sur le montant des impôts pour des investissements de 300 000 euros maximum. L'investissement peut offrir jusqu'à 33 000 euros de réductions d'impôts réparties sur 9 ans, c'est-à-dire jusqu'à 3 666 euros d'économies générées chaque année. Si la réduction fiscale à laquelle l'investisseur dépasse le montant de ses impôts, il bénéficiera d'un crédit d'impôt pouvant être reporté sur les six années suivantes.
• Fiscalité LMNP : des recettes nettes d'impôts
L'investissement locatif en résidence pour étudiants relève du statut fiscal de la location meublée non professionnelle. Il se partage en deux régimes : forfaitaire ou réel. Avec le premier, d'un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes locatives. Alors que dans le régime réel, il permet de déduire des recettes les charges (intérêts d'emprunt notamment) et de pratiquer des amortissements. Grâce à ce tour de passe-passe comptable, les recettes locatives sont ramenées à zéro et donc elles ne sont pas imposables.
• Récupération de la TVA : 19,6 % de ristourne !
Investir dans une résidence pour étudiants donne droit à un autre avantage fiscal : la possibilité de récupérer la TVA versée lors de l'achat. En d'autres termes, cette taxe est déduite du prix de vente avec un investissement hors taxes et non TTC. Pour que l'investisseur bénéficie de ce régime de TVA, il doit signer un bail commercial avec la société gestionnaire.
