La révision mensuelle du taux d’usure va-t-elle débloquer l’investissement à crédit ?

Comment fonctionne le taux d’usure ?

Le taux d’usure constitue le taux maximal en dessous duquel les banques sont autorisées à accorder un prêt immobilier. Il correspond au TAEG maximum, c’est-à-dire le coût total du crédit qui englobe le taux nominal du crédit et les frais, assurances et garanties obligatoires. Ce taux vise à protéger les consommateurs puisqu’il permet d’éviter l’octroi de prêts à un taux excessif.

Pour le définir, la Banque de France se calque sur le taux d’intérêt des OAT (ou Obligations Assimilables du Trésor) qui représente le taux des titres d’emprunt émis par l’État français. Ce sont les OAT d’une durée de 10 ans qui servent de référence pour la fixation des taux des crédits immobiliers. Plus le taux des OAT augmente, plus les taux fixes des crédits immobiliers proposés par votre banque sont élevés, et inversement.

Or, depuis un peu plus d’un an, les taux des OAT augmentent. Ils flambent même. Ils sont passés de 0,30% en janvier à 2,6% aujourd’hui. Dans ce contexte, les taux de crédit immobilier ont logiquement augmenté. La hausse reste toutefois mesurée, les banques ne pouvant pas augmenter leurs taux aussi vite que l’OAT, car elles seraient bloquées par le taux d’usure. On trouve donc aujourd’hui des taux encore attractifs sur l’investissement immobilier locatif à crédit, autour de 3% sur 20 ans.

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Dans le contexte inflationniste actuel, le taux des OAT augmente. Corrélativement, les taux des crédits font de même sauf que jusqu’ici le taux d’usure n’évoluait pas assez vite.

Le taux d’usure n'étant actualisé que tous les trimestres, cela représente une limite puisqu’il ne reflète pas les réels besoins du marché. Il empêche donc les banques d’augmenter leurs taux d’intérêt comme elles l’entendent. Ainsi, nombreux sont les dossiers de demandes d’emprunt qui demeurent non finançables.

Il y a encore quelques mois, le taux d’usure ne faisait pas encore parler de lui pour une raison simple. Les faibles taux d’intérêt des crédits lui faisaient perdre sa principale fonction de rempart contre les taux excessifs. Désormais, ce taux d’usure est l’élément bloquant pour contracter un emprunt. Ce frein a fait plonger le nombre de prêts accordés et serait en grande partie la cause de la baisse de 20,5 % des prêts accordés en 2022 par rapport à l’année précédente.

La nouveauté : un taux d’usure révisé tous les mois

A partir du 1er février, le taux d’usure sera révisé tous les mois. Cela devrait être une avancée pour l’octroi de crédits puisqu’une actualisation plus régulière du taux d’usure devrait donner plus de marge aux banques, ce qui remettrait en marche le marché du crédit immobilier. Le mode de calcul reste quant à lui inchangé.

Mais attention, si la révision mensuelle du taux d’usure permettra d’accéder au crédit immobilier plus facilement, paradoxalement, cela pourrait aussi accélérer la hausse des taux d’emprunt étant donné la plus large marge dont bénéficieront les banques pour fixer leurs taux.

En somme :

1- Pour ceux qui souhaitent investir et qui sont en capacité de le faire, il est encore temps de profiter des taux actuels.

2- Pour ceux qui souhaitent investir mais dont le taux d'usure est la principale cause de refus de prêt, la situation devrait se débloquer prochainement.

En attendant, certaines offres de crédit pour investir en immobilier locatif, notamment en SCPI pour éviter les contraintes de gestion, sont encore accessibles à des taux attractifs. C’est le cas chez l’un de nos partenaires qui propose une offre de crédit à moins de 3,5 % et ce, même sur 20 ans.

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Investir en SCPI à crédit : pourquoi c’est encore le bon moment ?

Les taux de crédit augmentant, il est normal de vouloir écarter le crédit pour investir. Sauf que pour certains placements, le jeu en vaut toujours la chandelle. C’est le cas des SCPI qui délivrent un rendement stable depuis plusieurs années et dont le rendement moyen s’élevait à 4,5 % en 2021. Associé à une offre de crédit à moins de 3,5 % et en investissant en SCPI européennes pour profiter d’une fiscalité avantageuse, investir à crédit est encore un choix pertinent.

Illustration :

Vous investissez 135 000 € dont 10 % du montant de la souscription en apport. Pour le reste, vous effectuez un emprunt sur 20 ans à un taux de crédit à 3,25 %. Votre investissement permet de générer un rendement de 4,8 %*, ce qui donne environ 570 € de loyers par mois. Vous devrez investir 250 € par mois afin de compléter le coût total du crédit et la fiscalité qui, cumulés, s’élèvent à plus de 750 € par mois.

Dans cet exemple, vous obtenez un capital de presque 130 000 € (les commissions de souscription, les frais de garantie et de dossier, la revalorisation des loyers et du prix de la part font fluctuer la valorisation des parts de SCPI) après 20 ans et avec seulement 250 € d’effort d’épargne par mois.

Les caractéristiques de l’offre de crédit de Socrif pour investir en SCPI

Pour profiter de l’effet de levier du crédit sans attendre une potentielle remontée des taux, Socrif, spécialiste du crédit, propose une offre dont les taux sont les suivants :

• 10 ans : 3,10%
• 15 ans : 3,20%
• 20 ans : 3,35%

Pour en bénéficier, voici les conditions et caractéristiques de l’offre :

• Vous pouvez emprunter sur 5 à 20 ans, jusqu’à 75 ans en fin de prêt.
• Le montant minimum pour réaliser le crédit est de 200 000 € et il doit être investi sur 2 SCPI maximum.
• Les SCPI éligibles sont : Pierval Santé, Eurovalys, Primovie, Primopierre, Epargne Foncière, Immorente, Efimmo, PF Grand Paris, PFO, PFO2, Epargne Pierre, PF HE, Activimmo, Vendôme Régions, et Patrimmo Croissance.
• La domiciliation bancaire n’est pas nécessaire pour accéder à ce crédit.
• L’apport doit correspondre à au moins 10 % du montant de la souscription, en plus des frais.
• L’épargne restante doit être au minimum de 30 000 €.
• Les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) sont obligatoires.
• Si vous décidez de faire un remboursement par anticipation de votre crédit immobilier, ceci sera accompagné d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Le montant des IRA ne peut dépasser 6 mois d'intérêts calculés au taux moyen du prêt ou ne peut dépasser 3 % du capital restant dû.
• Sont exclues de cette offre, les personnes morales (SCI, SARL…). En revanche, l’offre est ouverte aux indépendants (chefs d’entreprise) et professions libérales en emprunteur secondaire.
• Vous devez être propriétaire d’un patrimoine immobilier net (encours de crédit déduit le cas échéant) en métropole (hors parts d’indivision, les garages, les terrains nus, les SCPI).
• Les frais de dossier représentent 1 % du montant du crédit, plafonnés à 1 200 €. Les frais de garantie sont d’environ 1,6 % du montant du crédit.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.