Lorsqu’il s’agit de faire fructifier une capacité d’épargne sur le très long terme, l’immobilier est souvent la solution qu’il faut privilégier. Pour sa rentabilité et sa solidité, mais aussi pour le levier qu’offre le crédit immobilier : 100, 250, 500, 1 000 €, etc. quelle que soit votre capacité d’épargne mensuelle, il est forcément judicieux de l’utiliser pour réaliser un investissement immobilier à crédit, surtout qu’il existe de nombreux programmes et que vous trouverez forcément celui adapté à vote profil. Voici 4 exemples.
Cas 1 : Petite capacité d’emprunt, petite TMI
Aline et Mickaël se sont rencontrés à Paris il y a 7 ans. 3 ans plus tard, ils étaient mariés avec un petit garçon en route. Fatigués par la vie parisienne, un peu à l’étroit dans leur T2 du 11ème arrondissement, ils ont quitté Paris il y a plus d’un an pour s’installer en province où ils ont acheté une belle maison avec 3 chambres : une suite parentale, une chambre pour le petit Hugo, et une chambre…pour sa petite sœur ou son petit frère qui arrive dans quelques mois.
Certes, leurs revenus ont baissé en quittant Paris, mais leur mensualité d’emprunt est aujourd’hui inférieure au loyer de leur appartement parisien. Surtout, le coût de la vie est tellement moins cher qu’ils arrivent à épargner, un peu, tous les mois : ils ont bien rempli leur Livret A et placent 100 € par mois dans un contrat d’assurance-vie. Désormais, ils souhaitent développer leur patrimoine immobilier en se lançant dans une opération d’investissement locatif à crédit.
Le profil d’Aline et Mickaël
- Une capacité d’épargne limitée : Avec déjà 100 € d'épargne mensuelle (et 1 200 € de mensualité sur leur résidence principale), ils n’ont pas un gros budget et ne souhaitent de toute manière pas déséquilibrer leur patrimoine immobilier par rapport au financier. Comprendre : ils ne veulent pas investir beaucoup plus que 100 € par mois dans leur nouveau projet.
- Une TMI (Tranche Marginale d'Imposition) faible : des revenus qui ont baissé par rapport à leur vie parisienne, et deux enfants qui augmentent leurs parts fiscales : le couple est passé dans la tranche à 11%.
- Peu de temps à consacrer à leur investissement : entre le travail, la maison (qui demande plus de soins que leur appartement parisien) et le bébé qui arrive, Aline et Mickaël souhaitent en priorité une solution clé en main.
- Aline et Mickaël ont un profil prudent et veulent une solution sans risque de vacance locative.
- Un horizon de placement égal à 20 ans.
La solution adaptée pour Aline et Mickaël
Pour cette acquisition, le couple se tournera vers les SCPI (Société civile de placement immobilier). Principalement parce qu’ils ne veulent pas avoir à s’occuper de la gestion d’un bien (sélection du bien, entretien, recherche du locataire, problème avec le locataire, travaux, etc.) et qu’ils ne veulent pas se soucier du risque de vacance locative. La société de gestion s’occupe de tout, et notamment du recouvrement de loyers en cas de problème avec un locataire. La SCPI va investir dans plusieurs dizaines de biens, ce qui fait qu’un problème de paiement avec un locataire n’affecte que très peu la rentabilité de l’investissement.
L’autre avantage de la SCPI est que l'investissement est flexible : il s’adapte à tous les budgets. Dès 100 € de capacité d’épargne mensuelle et jusqu’à plusieurs milliers d’euros, l’investissement en SCPI permet de fixer le montant exact de l’acquisition correspondant à cette capacité d’épargne, à l’euro près. Il suffit d’acheter le nombre de parts correspondant. C’est votre investissement qui s’adapte à votre capacité d’épargne, et non l’inverse.
Aline et Mickaël ont le choix entre plusieurs SCPI. Deux sortent cependant du lot :
- La SCPI Pierval Santé, qui a versé un TDVM* de 4,95%** en 2020, est une SCPI spécialisée dans les actifs immobiliers de santé (cliniques, Ehpad, pharmacie, etc.), un secteur porteur, décorrélé des cycles économiques et peu affecté par la crise sanitaire de 2021. Plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique ainsi que des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).
- Le couple étant dans la tranche à 11%, la fiscalité n’est pas un enjeu très important et ils peuvent donc privilégier les SCPI françaises les plus rentables. La SCPI Epargne Pierre offre l’un des rendements les plus élevés du marché (TDVM* de 5,36%** en 2020). La SCPI est investie à près de 2/3 en immobilier de bureaux et près d’1/3 en commerces, situées en France.
L’autre solution pour des petits budget et une TMI faible, est l’acquisition d’un parking. Les rendements sont en effet attractifs, souvent supérieurs à 5 ou 6% brut (soit environ 4% ou 4,5% si on compte la fiscalité quand on est dans la tranche à 11%). Cependant cet investissement est plutôt adapté pour des budgets inférieurs à 100 € par mois et demande quand même un peu de gestion (surtout si on achète plusieurs parkings) et encourt un risque locatif. Aline et Mickaël insistent sur le fait qu’ils veulent une opération sans aucun souci et se tournent donc vers les SCPI.
Cerise sur le gâteau, ces deux SCPI sont disponibles dans notre offre clé en main de SCPI à crédit : on s’occupe de T-O-U-T !
Simulation
Type de placement : SCPI
Montant emprunté : 80 000€.
Durée du crédit : 20 ans .
Mensualité : 433,73 €
Revenu net mensuel (moyen) : 300,93 €.
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : 132,8 €.
Effort d’épargne total sur 20 ans : 31 872 €.
Valeur des parts au bout de 20 ans (hypothèse de revalorisation annuelle 0,5%) : 88 390 €.
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Cas 2 : Petite capacité d’emprunt, forte TMI
Bosseuse et ambitieuse sont les deux qualités qui caractérisent le plus Sandrine. Trentenaire active et célibataire, elle travaille dans une grande banque française dans le centre de Paris. Ses revenus annuels s’élèvent à 80 000 euros.
En revanche, si Sandrine a bien un défaut, c’est de dépenser un peu trop : entre le loyer de son appartement parisien, les vacances qu’elle aime prendre à l’autre bout de la terre, et les restaurants, le shopping, etc… il ne lui reste plus grand-chose en fin de mois pour son épargne. Heureusement, elle place régulièrement chaque mois dans le plan d’épargne salarial de son entreprise qui l’incite avec un beau programme de fidélisation en actions.
Malgré tout, elle aimerait mettre plus de côté, et notamment profiter de la période actuelle de taux bas pour investir en immobilier physique et avoir un bien à elle. S’il lui parait inenvisageable d’acheter sa résidence principale (trop chère alors qu’elle ne veut pas quitter les quartiers huppés de Paris, et puis qui sait s’il elle ne décrochera pas cette promotion rêvée pour aller manager une équipe à Londres...), elle souhaite faire de l’immobilier locatif, mais ne sait pas si elle trouvera le programme adapté à son profil…
Le profil de Sandrine
- Une capacité d’épargne limitée : pas très sereine sur sa capacité à mettre de côté chaque mois, Sandrine souhaiterait consacrer une centaine d’euros par mois sur son projet.
- Sa TMI est élevée : 41%, et elle recherche donc un bien sans trop de frottement fiscal.
- Elle souhaite acquérir un bien physique, mais elle sait qu’elle aura peu de temps à consacrer à la gestion de ce bien.
- Son horizon de placement est égal à 20 ans.
La solution adaptée pour Sandrine
Il existe une solution qui compile les (nombreuses) exigences de Sandrine : l’acquisition d’une chambre meublée dans une résidence étudiante.
L’investissement immobilier en LMNP (Loueur en Meublé non professionnel) est adapté aux TMI élevées. En effet, par rapport à un bien nu, ce statut permet de déduire un grand nombre de charges, et en particulier d'amortir le prix du bien sur vos revenus imposables. La charge d'amortissement comptable permet généralement d'obtenir un résultat fiscal nul et donc un revenu imposable…nul.
Un investisseur ayant du temps à consacrer à son investissement pourra donc acheter un bien, le meubler et le mettre en location. Mais pour ceux qui, comme Sandrine, veulent une solution clé en main sans souci de gestion, la résidence de service est une excellente solution. Le bail est en effet signé avec l’exploitant de la résidence qui leur verse donc un revenu mensuel, même s'il y a vacance, et se charge de rechercher les locataires, rédiger les actes, faire l’état des lieux et entretenir le bien.
Enfin, ce type d’investissement peut être réalisé avec une capacité d’achat modeste : autour de 80 000 €, soit une capacité d’épargne mensuel d’à peine plus de 100 €. Un autre souhait de Sandrine.
Une capacité d’achat modeste, une forte TMI, et aucun souci de gestion : une autre solution aurait pu être présentée à Sandrine, à savoir l’acquisition à crédit de parts de SCPI étrangères (voir cas précédent). Mais Sandrine avait une autre demande : investir dans un bien physique. C’est donc vers la chambre étudiante que Sandrine doit se tourner.
Simulation
Type de placement : Résidence étudiante.
Valeur du bien : 85 000 €
Frais de notaire : 7 650 €
Montant emprunté : 92 650 €.
Durée du crédit : 20 ans.
Mensualité : 426 €.
Revenu net mensuel (moyen) : 247,9 €.
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : 178 €.
Effort d’épargne total sur 20 ans : 42 720 €
Valeur du bien au bout de 20 ans (hypothèse de revalorisation annuelle 0,5%) : 93 915 €.
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Cas 3 : une solution clé en main pour une grande capacité d’emprunt et une TMI élevée
En 10 ans de carrière au sein de la même entreprise, Guillaume a gravi les échelons. De son poste d’assistant financier à ses débuts, il est passé par toutes les étapes, les grades, et les villes : d’abord Lille, puis Zurich, Paris, La Rochelle, avant de revenir à Lille, où il est l’assistant du directeur administratif et financier (qu’il compte bien remplacer dans quelques années). Son revenu s’élève aujourd’hui à près de 100 000 € annuels.
Côté patrimoine, en revanche, c’est très moyen : Guillaume a épargné un peu sur un PEA et un contrat d’assurance-vie mais son capital est aujourd’hui relativement modeste (il n’a pas toujours fait les bons choix, pas vraiment bien conseillé non plus). Il y a 4 ans, il a acheté un appartement avec Mathilde, sa compagne à l’époque, mais le couple s’est brisé au moment où Guillaume est parti à La Rochelle (une des raisons qui l’ont poussé à prendre ce poste). Après de nombreux désaccords, l’appartement parisien est enfin vendu (à un prix assez décevant…). Cette expérience a refroidi Guillaume qui a placé le fruit de sa vente en assurance-vie. S’il vit aujourd’hui en couple avec Camille, il ne veut pas entendre parler d’acheter ensemble. Il envisage donc de réaliser un investissement locatif.
Le profil de Guillaume
- Une capacité d’épargne importante : Guillaume a des revenus très confortables. S’il ne regarde pas vraiment aux dépenses, ses besoins restent raisonnables, et il peut donc placer aisément plus de 500 € par mois dans ce projet.
- Une TMI élevée : Guillaume est soumis à la tranche à 41% et doit donc porter une attention particulière à la fiscalité du programme choisi.
- Peu de temps à consacrer à son investissement : Guillaume souhaite déléguer au maximum la gestion de son bien pour se consacrer à son objectif professionnel.
- Guillaume souhaite privilégier un bien physique, situé en France (idéalement à Lille).
- Un horizon de placement égal à 20 ans.
La solution adaptée pour Guillaume
Pour une capacité d’épargne importante, une TMI élevée et sans souci de gestion, Guillaume pourrait se tourner éventuellement vers les SCPI étrangères sur lesquelles la fiscalité est très réduite (voir cas n°1). Mais pour répondre à sa volonté d’investir dans un bien physique, son conseiller lui proposera plutôt d’investir dans un bien en colocation.
De plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation meublée : l'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.
C'est notamment opportun pour des maisons ou des appartements de grandes surfaces, qui ne sont plus adaptés à la demande locative actuelle et qui vont trouver une nouvelle vie dans la colocation. En région parisienne, par exemple, il va être difficile de trouver une famille disposée à louer un grand logement de quatre ou cinq chambres. En revanche, il sera plus facile de réunir quatre colocataires qui vont débourser chacun de 400 à 500 euros mensuels, d'autant que les loyers des studios sont proposés entre 500 et 600 euros par mois.
Notre partenaire propose un concept « clé en main » unique en France, de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisation et les travaux, et enfin la gestion locative.
Les biens proposés sont tous meublés, pour profiter du statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et en particulier la possibilité de déduire l'amortissement du bien sur les revenus à déclarer et donc de bénéficier d'une exonération d'impôt pendant plusieurs années.
Cerise sur le gâteau, de nombreux biens sont proposés dans l’agglomération lilloise, ce qui finit par convaincre Guillaume.
Simulation
Type de placement : Colocation.
Valeur du bien : 450 000 €.
Travaux pour transformation en colocation : 300 000 €
Frais de notaire : 40 500 €
Montant emprunté : 790 500 €.
Durée du crédit : 20 ans.
Mensualité : 3 635 €.
Revenu net mensuel (moyen) : 3 062 €.
Effort d’épargne mensuel (moyenne) 573 €.
Effort d’épargne total sur 20 ans : 137 520 €.
Valeur du bien au bout de 20 ans (hypothèse de revalorisation annuelle 0,3%) : 796 300 €.
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Cas 4 : une solution simple et concrète pour diminuer ses impôts
À 50 ans, Xavier et Géraldine viennent de terminer de rembourser leur crédit résidence principale, une grande nouvelle pour le couple qui voit donc ses dépenses diminuer instantanément de près de 1000 € par mois. Que faire avec ce surplus ? Xavier vote pour en profiter : voyages, restaurants, etc. C’est le moment de se faire plaisir. Xavier compte également faire quelques travaux dans la résidence principale.
Géraldine souhaite au contraire investir, en vue de leur retraite, et pourquoi pas dans un programme immobilier locatif.
Le couple arrive à un compromis : la majeure partie de ce surplus sera placée automatiquement en assurance-vie (sur laquelle le couple pourra faire des retraits en cas de besoin pour des travaux ou des vacances). Et une autre part (1/3) sera investie en immobilier locatif. Pour convaincre Xavier, Géraldine lui vante les attraits de l’immobilier défiscalisant, qui permettra de réduire drastiquement leur avis d’impôt. Et ça, Xavier aime…
Le profil de Xavier et Géraldine
- Capacité d’épargne relativement élevée : Le couple souhaite allouer environ 300 € par mois à leur projet immobilier.
- Le couple est très attiré par la perspective de réduire ses impôts.
- TMI élevée : le couple est dans la tranche à 30% et paye environ 18 000 € d’impôt par an.
- Xavier et Géraldine ont un peu de temps à consacrer à cet investissement, mais souhaitent une solution simple et concrète, sans trop de paperasse et un accompagnement pour la sélection et la gestion du bien.
- Un horizon de placement égal à 10 ans.
La solution adaptée pour Xavier et Géraldine
Rien de plus simple et compréhensible que d’investir dans un bien nu et de le mettre en location. Et pourquoi pas en obtenant une réduction d’impôt ? Xavier et Geraldine ont le profil adapté à un investissement immobilier défiscalisant. Parce qu’ils ont un horizon de temps « ni trop court, ni trop long », et parce qu’ils ont un budget adapté à ce type de programme. L’immobilier défiscalisant est en effet adapté aux épargnants payant plus de 3 000 € d'impôt par an.
En dessous de 3 000 € par an, l’investissement serait trop faible. Il impliquerait soit une trop petite surface entrainant des turnovers plus importants, soit un emplacement excentré des centres-villes entraînant un risque locatif important.
Le dispositif Pinel a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.
Pour une durée de 9 ans de location, l'avantage fiscal revient à 18% de l'investissement, soit une réduction de 2 % par an (la réduction est néanmoins plafonnée à un investissement de 300 000 €).
Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente. Le couple souhaite en effet revendre le bien au bout de 10 ans, une fois les avantages fiscaux épuisés.
A noter que pour les contribuables soumis à la tranche à 41 ou 45%, il est moins intéressant. En effet, il ne faut pas oublier que si vous obtenez une réduction d’impôt, vous recevez également des loyers, et donc un revenu imposable (les contribuables dans ces tranches se tourneront plutôt vers les programmes immobiliers Malraux et Monuments Historiques mais à condition d'y investir des budgets plus conséquents).
Le Pinel parait donc plus adapté au budget de Xavier et Géraldine et également plus simple à comprendre : il s’agit d’une location classique permettant d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie d’un loyer plafonné. Le projet demandera un peu de gestion pour le couple, mais il sera bien accompagné dans son investissement par des professionnels du secteur.
Simulation
Type de placement : Logement Pinel.
Montant emprunté : 175 000 €.
Durée du crédit : 25 ans.
Mensualité : 829 €.
Revenu net mensuel (moyen) : 227 €.
Réduction d’impôt par an : 3 605 € (soit 300 € mensuel).
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : 302 €.
Effort d’épargne total sur 10 ans : 36 240 €
Valeur du bien (net du remboursement anticipé du crédit) au bout de 10 ans (hypothèse de revalorisation annuelle 0%) : 80 375 €.
>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel
Communication non contractuelle à but publicitaire
Simulations non contractuelles.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
