Bonjour
Cela dépend quel régime d’impôt vous avez choisi pour votre SCI.
Si vous avez choisi l’IRPP des personnes physiques, la SCI est alors dîte translucide car elle n’efface pas le lien entre les associés et le fisc. Les bénéfices (loyers) de celle-ci sont imposés chez ses associés à l’impôt sur le revenu sur la base des bénéfices leur revenant en proportion de leurs droits sociaux. De ce fait, le résultat de la SCI sera imposé chez chacun des associés à l’IRPP qu’il ait été distribué ou non, même s’il a été mis en réserve et laissé dans la SCI.
Au moment de la cession du bien immobilier, les plus-values seront imposées selon les règles des plus-values privées. La plus-value calculée sera diminuée d’un abattement de 10% par an au delà de la 5ème année de détention. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au delà de 15 ans de détention. Un abattement fixe de 1000 euros est appliqué sur la plus-value réalisée par chaque associé. La plus-value définitive sera taxée au taux de 18% + 11% (au titre de la CSG et la CRDS) prélevés par le notaire lors de la vente.
Par contre, si vous avez opté pour l’IS, la société civile est dite opaque parce qu’elle « forme un écran entre le fisc et les associés ». Dans ce cas, les règles comptables applicables sont celles des sociétés commerciales. Les loyers sont imposables à l’IS qu’ils soient encaissés ou non, et les pertes reportables sur les 5 exercices suivant. S’il y a distribution, les bénéfices de la SCI distribués aux associés seront imposés comme des dividendes, c'est-à-dire à l’IRPP au barème progressif après déduction d’un abattement de 40% et un abattement fixe de 1525 euros pour un célibataire et 3050 euros pour un couple. Les associés bénéficient ensuite d’un crédit d’impôt sur le revenu égal à 50% du montant des dividendes dans la limite de 115 euros pour un célibataire et 230 euros pour un couple.
Les plus-values seront imposées selon les règles des plus-values professionnelles : 27%, abattement de 10% par an à partir de la 5ème année.
La SCI IS peut être alors avantageuse pour ceux qui ont une tranche d’imposition supérieure à 14%. De plus on récupère la TVA (mais on devra la payer en cas de vente du bien)
Bonne journée
