Bonjour Michel,
Deux dépenses importantes viennent majorer le prix d’achat
• vos frais d’acquisition (les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement…), évalués forfaitairement à 7,5% de votre prix d’achat ou retenus pour leur montant réel;
• et sous conditions, les travaux dits de (re)construction, agrandissement, amélioration (mais pas d’entretien) réalisés par une entreprise. Si le bien a été conservé au moins cinq ans, ces dépenses de travaux peuvent être évaluées sans justificatifs à 15% du prix d’achat.
Exemple : Vous avez acheté un bien locatif 155.000 euros, par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Vous avez réglé 11.000 euros de frais dits de notaire (honoraires, taxes…) et 5.000 euros de commission à l’agent, soit un total de 16.000 euros. On retiendra ce montant pour les frais d’acquisition, car il est supérieur au forfait de 7,5% (155.000 x 7,5% = 11.625).
Vous n’avez pas entrepris de gros travaux (agrandissement…), mais vous avez conservé le bien plus de cinq ans, vous pouvez donc majorer votre prix d’achat de 15%, soit 23.273 euros.
Au total votre prix d’achat pour le calcul de la plus-value brute s’élèvera à 194.273 euros (155.000 + 16.000 + 23.273).
Vous cédez ce bien 250.000 euros et n’avez supporté que 700 euros au titre des frais de diagnostics obligatoires. Votre prix de vente corrigé sera de 249.300 euros (250.000 – 700).
Votre plus-value brute imposable sera donc limitée à 55.027 euros (249.300 – 194.273).
Bonne journée
