Bonjour Axel,
Un peu de contexte pour vous répondre :
Comment se sont comportées les SCIP pendant la crise de 1991 ?
Mal. Mais…
A l’époque, les SCPI étaient à capital fixe, donc un véhicule différent d’aujourd’hui, où elles sont à capital variable. On avait des vendeurs à tout prix, et aucune régulation sur le marché car le prix n’était dû qu’à la confrontation entre vendeur et acheteur (l’offre et la demande), et non pas basé sur la valeur réelle des biens immobiliers. Et on constate d’ailleurs une approche complètement différente sur la crise de 2007 qui a également touché le secteur immobilier mais qui a eu beaucoup moins d’impact sur les SCPI.
Le propre d’une bulle spéculative est la déconnexion entre la valeur et le prix. La valeur réelle d’un actif immobilier peut s’apprécier au regard de ses rendements locatifs. Or, à Paris, les prix de l’immobilier ont augmenté de 85% entre 1985 et 1989 alors que sur cette même période l’indice global des loyers restait relativement stable. Cette grande déconnexion rendait le marché anormal. Le Taux de rendement moyen entre 1982 et 1992 était de 11,7% par an.
Les SCPI ne sont pas cotées sur un marché, contrairement aux SIIC. Cela présente plusieurs inconvénients :
Le prix des parts peut être déconnecté de la valeur des actifs sous-jacents,
Les parts peuvent devenir illiquides : la mise en relation entre acheteurs et vendeurs n’est pas automatique et génère un coût de transaction hors frais d’enregistrement relativement élevé (temps de recherche de l’acheteur ou du vendeur, négociation du prix, rendez-vous etc,). Dès lors, en 1993, les particuliers désireux de céder leurs parts se sont heurtés à une forte illiquidité du marché ou, au meilleur des cas, à des transactions bien inférieures au prix de souscription affiché par les SCPI.
À la fin de l’année 1993, le montant des parts en attente de cession représentait 1,4 milliard de francs, entraînant une baisse progressive de la valeur du marché des parts. Cette situation s’est traduite par des pertes conséquentes pour les investisseurs qui ont dû brader leurs parts sur un “marché secondaire”.
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cet article du journal Les Echos.
Bonne journée,
