Bonjour Sebastien,
Bonjour,
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net. Ce revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons :
• Forfaitaire
Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042, l'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition ;
• Méthode du "réel"
Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.
Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués. Les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :
• Les travaux de réparation et d'entretien : Ces travaux sont toujours déductibles des revenus fonciers (sous réserve du respect des conditions générales de déduction) lorsqu'ils ont été engagés par le propriétaire, quelle que soit la nature de l'immeuble et sa situation ;
• les travaux d'amélioration : Ces travaux sont également déductibles des revenus fonciers lorsqu'ils sont effectués dans des logements affectés à l'habitation. Les dépenses d'amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s'il s'agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées ;
• les dépenses de construction, reconstruction et d'agrandissement : Ces dépenses ne sont jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés.
Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement doivent donc être nettement distinguées des dépenses d'amélioration. Pour ce faire, il faut prendre en considération essentiellement la nature et l'importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci. La distinction entre ces deux catégories de travaux constitue donc une question de fait qu'il convient d'apprécier à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière.
Ainsi, le Conseil d'Etat a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration. Toutefois, si la restructuration est totale et aboutit, par conséquent, à une transformation complète des locaux existants, les travaux doivent être assimilés à des travaux de reconstruction, car ils dépassent la notion d'amélioration prévue par le législateur. Mais lorsque la restructuration est partielle, c'est-à-dire lorsqu'elle porte sur certaines parties de l'unité de logement, sur le déplacement de cloisons par exemple, notamment pour la création de salles d'eau ou d'équipements sanitaires, ces travaux doivent être regardés comme des dépenses d'amélioration.
Bonne journée
