je voudrais avoir votre avis sur un montage financier monté cette année avec ma femme et qui démarrera essentiellement l'année prochaine pour nous du point de vue financier :
nous avons acheté un cottage de loisir Pierre et Vacances en France dans une optique de placement retraite (nous avons 30 ans).
le montage financier est le suivant :
- emprunt avec remboursement in fine sur 20 ans à taux fixe (démarrage des remboursements essentiellement à partir de septembre 2009 car les fonds sont sortis au fur et à mesure de l'avancement des travaux)
- pour le remboursement le montage est le suivant :
- souscription de parts de SCPI de rendement (SCPI Multimmobilier2 de UFG) sur de l'immobilier d'entreprise (80% bureaux + 20% surfaces commerciales)
- souscription de parts assurance vie à capital garanti
- versements périodiques sur un contrat assurance vie placé en actions que l'on commencera en septembre 2009 (mais que l'on peut commencer tout de suite si on veut) : dans le montage, c'est ce placement qui devrait rembourser plus de la moitié du prêt dans une hypothèse de croissance de 4% par an des marchés actions sur la durée de 20 ans.
Notre projet étant signé depuis septembre nous sommes maintenant engagés sur ce projet immobilier. L'environnement économique s'étant fortement dégradé depuis, un scénario type 1929 semble en place et il me semble que vous semblez le penser aussi dorénavant. La problématique qui se pose à nous est donc de gérer maintenant au mieux pour éviter le pire. pensez-vous que l'immobilier d'entreprise puisse chuter autant que l'immobilier de logement ?
Ce qui me soucie le plus c'est le versement périodique : on 'parie' sur du placement risqué pour rembourser l'essentiel de l'emprunt à terme. L'avantage du versement périodique est de lisser les variations de cours, mais à un horizon de 20 ans aura-t-on toujours la tendance haussière très long terme des marchés actions ? Combien de temps peut durer le cycle déflationniste que beaucoup commencent à prévoir dorénavant ?
Je suis prêt à renégocier les conditions de remboursement du prêt voire même à revendre les parts souscrites SCPI et assurance vie même si à ce jour cela se traduirait par une moins-value. La somme ainsi récupérée nous servirait plutôt en apport direct d'un emprunt amortissable (cela suppose de renégocier aussi l'emprunt). Qu'en pensez-vous ? Que pouvons nous faire pour sécuriser le financement de cet investissement ?
Merci d'avance de votre réponse pour cette question longue !
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