Bonjour Jean Luc,
1- Tout dépend s'il s'agit d'un LMNP classique ou d'un LMNP défiscalisant.
Dans le cas d'un LMNP classique :
Pour bénéficier du régime micro-bic, les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 32000 euros (depuis 2009). Si vous êtes dans ce cas vous ne pouvez pas bénéficier de l'amortissement du bien mais les recettes sont soumises à l'impôt après un abattement de 50%.
Si vos recettes locatives sont supérieures à 32000 euros vous êtes soumis au régime réél et dans ce cas là l'amortissement est de 20 à 30 ans pour les murs et de 5 à 7 ans pour les meubles.
Dans le cas d'un LMNP défiscalisant (en résidence de services) :
Pour bénéficier de ce type de LMNP, il doit s'agir d'un logement neuf ou de moins de quinze ans réhabilité. Dans ce cas là vous bénéficiez d'une réduction d'impôt par rapport au prix de revient du logement (avec un plafond de 300 000 euros). Si vous l'avez acquis en 2009 ou 2010 cette réduction est de 25%, elle est de 20% pour une acquisition en 2011 ou 2012. Dans tous les cas cette réduction est répartie sur 9 ans. En contrepartie de cette réduction d'impôt, il n'y a pas d'amortissement possible.
Si le prix de revient est supérieur à 300 000 euros, alors l'excédent, lui, peut bénéficier de l'amortissement dans les mêmes conditions que le LMNP classique.
2- oui, les revenus de retraite sont pris en compte pour l'éligibilité LMP.
Bonne journée
