Bonjour
Si votre bien n’est pas meublé, vos revenus sont imposables comme revenu foncier, et donc imposables à l’IR.
Si vous êtes dans le régime classique (revenus supérieurs à 15000 euros par an), vous pouvez déduire de votre revenu foncier les frais et charges supportés :
travaux exécutés dans le bien loué ;
provisions sur charges de copropriété ;
intérêts et frais d'emprunt ;
taxe foncière ;
cotisations d'assurance loyers impayés.
Si vous êtes dans le régime microfoncier (moins de 15000 euros par an), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% mais vous ne pouvez pas déduire de charges.
Une location en meublé constitue une activité commerciale. Ils relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non plus des revenus fonciers.
Le micro-BIC est le régime auquel vous avez droit si vos recettes annuelles de location en meublé ne dépassent pas 76300 euros. Vous profitez automatiquement d'un abattement de 71% sur vos loyers ! Seules 29% de vos recettes seront imposées.
La qualité de Loueur en Meublé Professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000€ (150.870F) de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l'activité de loueur 50 % au moins de leur revenu. Mais à partir de 2009, il faudra remplir ces trois conditions. Les bailleurs qui ne remplissent pas ces conditions sont alors soumis au regime des LMNP.
Les bénéficiaires du dispositif LMNP jouissent d’une constitution de revenus exonérés d'impôt.
Chaque année, l'investisseur déduit de ses revenus locatifs (BIC) :
les intérêts d'emprunt,
les charges de propriété et de copropriété,
les frais d'établissement,
les dépenses d'entretien et de réparation,
les amortissements des meubles (période de 5 à 7 ans),
les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans).
Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.
En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs des années bénéficiaires.
Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global. En outre, il peut être exonéré d’impôt sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes n’excèdent pas 250 000 euros ttc.
Vous ne pouvez pas faire de la location meublé dans une SCI, mais vous pouvez faire de la location non meublé. Dans ce cas, il faut choisir IS ou IR. On ne conseille de ne prendre IS que si la SCI est géré comme une véritable entreprise (plusieurs actionnaires, salariés, …).
Si vous optez pour l’IR, la SCI est alors dîte translucide car elle n’efface pas le lien entre les associés et le fisc. Les bénéfices (loyers) de celle-ci sont imposés chez ses associés à l’impôt sur le revenu sur la base des bénéfices leur revenant en proportion de leurs droits sociaux. De ce fait, le résultat de la SCI sera imposé chez chacun des associés à l’IRPP qu’il ait été distribué ou non, même s’il a été mis en réserve et laissé dans la SCI.
Il n’y a donc aucun intérêt fiscal à créer une SCI, mais un intérêt patrimonial. En effet, ce type de structure permet, quand il y a plusieurs bailleurs, d’éviter les situations d’indivision et ce, du fait que les droits de propriété de chacun des associés portent sur les parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement. De plus, la détention d’un immeuble à travers une telle structure permet également d’éviter le démembrement du patrimoine foncier, lorsque la personne qui l’a constitué vient à décéder en laissant plusieurs héritiers.
A priori, pour conserver le livret Rose (=LEP), il faut produire chaque année, comme justificatif, son avis d'imposition. Les établissements bancaires doivent solder d’office au 31 décembre les LEP pour lesquels aucun justificatif annuel d’imposition n’a été produit
Bonne journée
